广州二套房申贷未必可贷满50万
发布时间：2015/6/11 22:18:46 作者：佚名 点击：
信息时报讯 （记者 田桂丹 罗莎琳） 昨日起，广州市公积金贷款新政正式实施。此次新政改变了个人申贷额度计算公式，有可能使得有意购进二套的家庭，需不取公积金一段时间进行余额沉淀。另外，新政还包括购买首套房首付不低于二成。首套还清，购买二套房首付不低于三成，首套未还清，购买二套首付不低于四成等政策。
影响1
首次置业可选择广州外围区域
此次公积金新政首次提出，广州超过90平方米的普通住房，首套购买也可以首付两成。
解读：按照广州市目前公积金贷款额度计算，假如是夫妇两人一起申请公积金贷款，最高额度为80万元。如果是两成首付的话，房子总价不能超过100万元。因此该项新政对购房单价低于1.1万元/平方米的家庭，比较利好。那么这样的房子哪里有？中原地产项目部经理黄韬表示，这项政策对黄埔、南沙、增城和花都等外围区域的首次置业者，可降低首付比例。在上述区域，仍有不少单价低于1万元/平方米的一手房，比如在开发区就有很多单价9000元/平方米左右的房子。
影响2
二套房商贷最低首付仍要六成
此次政策调整最受关注的，就是先于商贷落地二套房新政：未结清首套房贷再买最低首付四成。
解读：该消息令不少改善型换房族都很期待，不过，至今仍有大部分广州银行并未在商贷中落地该政策，未结清首套房贷再贷，最低首付仍要六到七成。而在商贷仍未落地最新二套房新政前，要享用到公积金二套房新政，就只能用纯公积金贷款。按照个人贷款额度计算，最多只能买总价133万元的房产。
影响3
月缴存额过低或无法贷满额度
值得注意的是，广州公积金贷款最高限额并未调整。不过，按照新的贷款额度计算公式，对于月缴存额低的职场新人，假如在工作不久后就购房，可能无法获得个人最高50万元的贷款额度。
案例：李小姐今年25岁，已经工作3年，到退休年龄还有30年，每月的公积金缴存额为350元，按旧公式计算，可申请的贷款额度为：350×36个月×2+350×360个月×4=25200＋504000＝529200（52.92万元）；按新公式计算，可申请的贷款额度为：350×36个月×8+350×360个月＝100800+126000＝226800（22.68万元）。
影响4
二套房申贷月缴存额或“缩水”
此次公积金个人申请额度计算公式的变化，提取完的再申贷月缴存额或“缩水”。有意购进二套的家庭，需不取公积金一段时间进行余额沉淀。
案例：由于计算公式跟到退休年龄月数相关，这里举例以离退休年龄月数更长的男方进行计算。比如，张先生今年35岁，到退休年龄的月份为300个月，已经买了一套房子，且每隔半年都将公积金取出。由于首套房用的是商贷，现在想用公积金贷款买第二套房。在同样是账户余额假定为0情况下，按旧公式计算，张先生每月只需缴存417元左右，就可要贷满50万元；按新公式计算，张先生每月缴存额要达到1667元，才可贷满50万元。
关注1
约1/3楼盘不接受公积金贷款
昨日公积金贷款新政实施，不少市民关心，新政是否会刺激购房需求？
中原地产项目部经理黄韬认为，新政虽然降低了首付门槛，但在目前而言，只是“好看不好吃”。首先是个人申贷额度没有调高，购房基本都需要使用组合贷；其次是去年以来公积金采用限额贷款，因为额度吃紧，轮候等待时间往往需要3~6个月，目前已有约1/3楼盘不接受公积金贷款。
关注2
总限额不变但将推贴息贷款
申贷门槛降低后，个人申贷额度和年度贷款总限额，是否也会提高保证贷款？广州住房公积金管理中心相关负责人表示，广州公积金个人申贷额度没有计划提高，以房价与申贷额度相比，广州在一线城市中并不算低。
至于年度限额放款问题，该负责人表示，即将出台的公积金贴息贷款可以解决贷款额度的问题。据透露，公积金贴息商业贷款将会在最新一次的管委会会议上提交审议，在审议通过后才会正式执行。
公积金贷款知多D
关键词：缴存认定标准
广州市公积金贷款新政规定，申请公积金贷款要连续缴存满6个月。假如连续缴存5个月后辞职，出现“断档”怎么办？
《个人住房公积金贷款服务指南》（下称《指南》）表示，职工从申请住房公积金贷款至发放贷款期间，按月、足额、连续缴存视为正常缴存，在6个月(含)以内出现补缴、一个月多次缴存等非正常缴存情况，需扫描单位补缴证明等材料，审批通过后才能继续申请和发放个人住房公积金贷款。
关键词：审批时限
不少市民反映公积金贷款难等问题，《指南》就个人住房公积金贷款的审批时限明确，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。即当职工贷款申请资料齐全，审核时限不超过15个工作日，但不包括在银行、交易部门、开发商办理手续的时间。
关键词：房产套数认定
贷款公积金时，如果男女朋友合买房产，一个人已买过房，一个没有买，是否可按首套房贷款进行审批？《指南》表示，非夫妻关系的购房人家庭已购房套数，以购房人中购房套数最多的作为计算起点；商品房买卖合同的购房人及其配偶均要提供房产档案证明及银行贷款按揭报告。
此次还首次明确，所有住房，包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。
关键词：利率优势
《指南》表示，五年期以下（含五年）贷款利率由现行的3.5%下调至3.25%，下调0.25个百分点；五年期以上的由现行的4%下调至3.75%，下调0.25个百分点。
以贷款50万元、期限20年计算，按等额本息的还款方式，个人住房公积金贷款可以比商业贷款节约利息支出约12.42万元。
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