房地产众筹 打预售擦边球？
发布时间：2015/6/16 23:59:43 作者：佚名 点击：
“相当于集资建房，这是一种新型的解决住房的融资模式。然而，该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，其中的风险不容忽视。所以，对于房地产众筹，监管部门也基本持观望态度。至于后续会如何发展，还需边走边看。”
时下最火热的概念之一，无疑就是房地产众筹了。
最新的消息是，京东金融与远洋地产二度牵手，由远洋地产提供全国近万套优质房源进行众筹。6月18日，将有168套房产以6.18折的折扣发售。
商业巨擘万达也紧跟潮流，6月8日，万达宣布将与快钱联手打造万达互联网金融业务，双方将共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产，募集资金将直接投向各地的万达广场建设，投资人获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报。
相比之下，前些日子在上海滩成立的中国房地产众筹联盟则显得更为有份量。由平安集团董事长兼CEO马明哲吹响“集结号”，众地产大佬，郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等纷纷响应，见证了房地产拥抱互联网金融的重要时刻。
优惠的维度
据悉，该项目的首块“试验田”是平安好房与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是，开发商以“一平方米”作为众筹单位，投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额，参与融资，达到最低资金目标后，房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后，投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后，投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或是委托开发商卖房后转成收益权。
记者登陆平安好房网站，发现已有几个房地产项目正在众筹中。其中，“碧桂园九龙湾度假洋房”项目处于显眼位置。通过电话咨询，记者大致了解了该项目的运作流程。6月9日至6月23日是预约期，用户人均预存1000元即可获得预约资格。预约期过后，累计资金达800万项目即宣告正式成立。紧接着在6月24日至6月28日，用户还需预存50000万，此时用户可在线上选房，线下互动，具体的户型图在官网上都有标明。选房结束后是签约期，用户将签订购房协议并补齐尾款。当然，房价也是根据最终参与众筹的人数来决定的。以该项目为例，其预估市场价是6500元一平米，通过众筹，若人数达11-20人，则可享受房价88折优惠，为5700元一平米。除了最低88折的购房折扣，房企还给出了预期5%的年化收益率。在2017年底，用户不仅能验房收房，还可享受在此期间被冻结房款的理财收益。
无独有偶，广州某公寓项目则以另一种方式发起了“众筹五折抢房节”。一套总价值70多万元，34平方米的房源，以36万元起拍卖，最终以总价66.5万元收官，而溢价的30.5万元的部分，则将全部平分给前期参与众筹、人均投入800元的投资客。由此可得出，通过房产众筹每人约赚677.76元，一眼看去，房产众筹既能优惠买房，又能获得跑赢余额宝的收益，不能不说这是一笔划算的生意。
对此，一向犀利的任志强也发话表示支持。他认为，在不开放的市场，一定会逼着所有人用另一种办法解决现存的困难。众筹就是通过实物转换的方式以获得其中的便利，因为融资成本降低了，房价自然会降低。
“通过众筹，我们能让客户获得20%－30%的房价优惠。”冯仑如是说道。
中原地产首席分析师张大伟认为，众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里，项目的地段已经基本决定了产品的价格，相较于大头的固定成本，在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。比如，营销成本在总成本中占比较低，然而在项目落成后期，只要有空房，就仍需营销，其中的成本还是会落回到客户身上。就融资成本而言，在改变融资渠道所带来的定制化服务中，与客户协商定制可能会延长项目完成的时间，而这期间各项成本是增加的，同时也由客户来承担，因此削减这两块的成本意义不大。
不过与传统的房地产开发模式相比，众筹建房的确大大缓解了房企的销售压力。以往，在开发商的总成本中，融资成本和销售成本分别占比7%和3%左右，而今通过互联网融资平台，房企绕过银行获得了新的融资渠道，从而将融资成本大大降低。另一方面，投资者也有机会从中受益，并且可以按照自己的需求定制房产，满足个性化需求。
背后的风险
专家的意见可谓纷繁复杂，具体到消费者身上，有人看好，也有人看空。在记者的采访中，有人认为，有些房地产众筹只需出很少的钱，在某种程度上就可以得到收益，何乐而不为？并且，任何理财方式都有风险，只是每个人的承受能力不同罢了。也有人认为，作为一种新模式，房产众筹可以一试，但投资过程需非常小心谨慎。
对此，新型城镇化事业部总监杨一飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，目前的房地产众筹模式更多还是一种营销手段。通过房产众筹，开发商降低了风险，压缩了成本，以轻资产模式提高了利润率。然而，很多开发商只给出消费者理财收益率，却有意无意将其中可能隐藏的风险遮蔽掉了。
“在众筹阶段，地产商允诺的房产很可能还是一张图纸，在没有任何实物的情况下消费者就要参与其中，假设后续有些资金实力较弱的地产商资金链断裂，那么项目完全可能会变成烂尾楼。从消费者的角度来说，众筹买房也许会降低成本，但是将一大笔资金长期冻结在房产上，也具有很高的风险和不确定性。”杨一飞说道。
以众筹拍房为例，开发商仅拿出很少的单位来吸引买家竞拍，什么时候拍，以什么价格拍，主动权都在开发商手里。并且如果参与众筹拍房的平台只是一般的电商平台，没有达到相应的操作资质，则很有可能会引起法律问题。
四川花好月圆房地产董事长樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系，众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。
“众筹更像是打了预售的擦边球，只是预售的标准和要求更多更严格。”杨一飞说道。
不同于普通商品，房屋作为不动产，从开发建设到销售都要受到国家的严格管控。我国《城市房地产管理法》第45条就规定了商品房预售应符合的条件，比如预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；已经同金融机构签订预售款监管协议等。
因此，如果房产众筹项目在未达到预售条件的情况下收取房款，则涉嫌违反了国家关于商品房预售的有关规定。
考虑到众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者，亚信控股集团董秘荣腾洪也提出了新的疑问：即如果有房企介入众筹开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平性？这也是值得思考的问题。
“房产众筹相当于集资建房，这是一种新型的解决住房的融资模式。然而，该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，其中的风险不容忽视。”中国知名房地产专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者说道。
尽管如此，众筹，特别是房地产众筹在世界范围内还可以说是非常年轻。在2012年12月8日，美国网站Fundrise才率先将众筹的概念植入房地产，这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资，帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发，但被拒绝。后来这对兄弟决定直接从人民群众手里筹资投资房地产，每人只需100美元就可以参与到项目，投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权，以此获得销售收入或租金收益。
随即众筹迅速发展，2013年全球总募集资金已达51亿美元，世界银行报告预测2025年总金额将突破960亿美元。在这个大背景下，2014年也成为中国众筹元年。
“在互联网+的浪潮下，国家鼓励创业、创新。对于房地产众筹，监管部门也基本持观望态度。至于后续会如何发展，还需边走边看。”谢逸枫说道。记者 陶娅洁
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