不少地段的房价房租大幅上升 美国楼市泡沫重现？
发布时间：2015/6/18 12:17:30 作者：佚名 点击：
今年春天，受美国房价上涨影响，不少地段的房价、房租大幅上升，令美国民众的经济负担不断加重，“美国梦”俨然成为“美国噩梦”。
房价猛涨
全美不动产协会(NAR)5月21日公布的数据显示，2015年4月美国成屋房价中位数(未经季节性因素调整)为219400美元，较2014年同期上扬8.9%，创2014年1月(10.1%)以来最大年增幅；连续第38个月呈现年增态势。
根据在线不动产中介机构Redfin表示，2月出售的房屋中，有四成的成交价超出卖方要价。该比重超出1年前的21%。此外在市场销售的房屋中，有半数房屋不到8天就与买方签约。
Redfin指出，今年的情况与往年大不相同，每个月都有多个买主针对同一房屋提出报价。楼市供不应求正扩散至全美各地。一项统计显示，今年3月成屋平均售出时间不到5个月。若在供给平衡的情况下，成屋售出通常需要6个月。
值得注意的是，购房者对低价位房屋的需求激增，意味着房价攀升的速度加快。根据美国房屋市场研究机构CoreLogic的数据，今年2月，售价在13.5万美元以下的房屋，房价较去年同期上涨9%，而售价在22.68万美元以上的房屋，房价较去年同期上涨5%。
买房费用与年薪差距最大的城市分布在美国西海岸，其中加州的3个中心―圣何塞(硅谷核心区)、旧金山和洛杉矶的差距最大。这些城市年轻人所赚的年薪连房贷的一半都还不起。
目前，房价上涨速度已经超过平均时薪升速的一倍以上。对于购房者来说，寻求资金支付首期款变得越发艰难。
与此同时，许多业主欠下的抵押贷款大于他们的房屋价值，被称为负资产状态。CoreLogic数据显示，截至2014年第四季度，通过抵押贷款购房的业主中约有10.8%仍处于负资产状态。这阻止了更多房源进入市场。美国楼市在待售房屋库存吃紧的情况下，已经转向卖方市场。
由于美国房价涨得过快，加上释出的房屋有限，导致许多首次购房者被迫打消在今年买房的梦想。这种情况对于青年人来说尤为明显。分析指出，千禧年前后背负的助学贷款以及储蓄耗尽，令很多年轻人失去了获得抵押贷款的资格。直至收入有实质上升之前，他们将被迫继续努力，延迟购房梦想。这或许将成为长期趋势。
道琼斯商业新闻网站报道，随着美国房屋拥有率跌至20年来最低的63.7%，美国著名咨询机构城市研究所预测，有关数据将在至少未来15年继续滑落。与此同时，由于很多家庭没有能力购房，造成租房需求激增和可负担住房短缺。
城市研究所预测，过去10年的新家庭超过3/4属少数族裔，有关比例在未来10年更会上升至7/8。这些新家庭近半数都是拉美裔，他们的收入、财富和房屋拥有率都低于美国平均水平。
这20年内形成的新家庭中，成功置业者不到一半。相反，上世纪90年代的新家庭房屋拥有率接近75%。研究预期，房屋拥有率到2020年将被拉低至62%，并在2030年降至接近61%，为自1965年开始记录以来的最低位。
租房困境
事实上，不仅成屋房价中位数年增幅高到令首次购房者望而却步，现在就连租房子都是令许多在美国生活的人感到吃力的一件事。
美联社报道，2015年4月美国房租中位数年增4%至1364美元，涨幅几乎是时薪年增率(2.1%)的一倍。
彭博社报道，根据不动产数据供货商Zillow Group Inc。近日发布的报告，截至2015年4月的一年期间美国房租上扬4%，同一时间房价上涨3%。报告指出，这是自2012年以来房租涨幅首度超越房价。
Zillow统计显示，2015年4月美国前35大房屋市场当中的20个出现房租年涨幅超越房价的现象。Zillow首席经济学家Stan Humphries形容这是“房租负担危机”，因为这意味着将有更多美国人难圆购房梦。Zillow数据显示，房租占租屋族月所得比重高达30%，几乎是房贷户贷款负担(15.3%)的一倍多。
美国最大的公寓开发商之一―Trammell Crow Residential(TCR)表示，美国房屋拥有率跌幅反映出租房户增加，从而带动租金激增。加上房贷申请资格收紧，导致众多家庭面临无力置业和租房的两难局面。
租房成本增加也令租住家庭难以储蓄置业房贷的首期，结果或会抑制楼市随经济一起复苏的能力。道琼斯商业新闻网站报道称，城市研究所的研究人员古德曼表示，1981至1997年之间出生的这一代人，见证了大量房屋建设项目，却因财富少于上一代只能望“屋”兴叹。
租房建设正在蓬勃发展。今年美国新建接近40万间公寓，打破了25年来的最高纪录。不过，绝大部分都是针对城市年轻专业人士的高级公寓。
开发商专注于建设豪华住宅和租赁房，导致普通居民可负担的住房短缺，加上置业利率上升，令房屋拥有率进一步受到打压。
而美国政府承诺每年批出2000亿元用于住房税收减免，高达75%的税收优惠都落在年收入超过16万元的美国最富有的20%家庭身上。
无力买房的美国民众转而租屋，而日益高涨的房价迫使美国地产买家提高租金，以弥补日益低落的房租所得回报率。
专家表示，鉴于住房政策在过去20年来的失败，美国当局必须改革有关政策，例如重新考虑补助年轻家庭储蓄置业、调低利息，或利用税收抵免来吸引开发商建造或改建廉价房。
负担加重
个人金融服务网站Bankrate首席分析师Greg McBride指出，美国家庭预算依旧吃紧，消费者并没有太多闲钱可以支配，他们的结余所得被节节高升的房租、日常用品、汽车维修以及医疗费用给吃掉。
租房租不起，买房也面临房贷压力增加。6月3日，随着美国10年期公债收益率上升，房贷利率也上演飙升戏码。虽然近来利率高低起伏，不过整体趋势呈现上行趋势，这也显示30年期房贷利率维持在3.5%的日子已告终。
据了解，自5月中旬至今，美国30年期房贷利率已上涨0.375个百分点，利率达到4.25%。而且整体趋势还将上涨。
Greg McBride表示：“在民众想要拥有自己的房子前，必须先看到收入明显攀升。”不然，美国购房人数不会出现大幅增长。
此前，美国不动产市场调查机构RealtyTrac发表报告指出，2012年第二季度至2014年第二季度美国薪资仅上扬1.3%，同一时间房价增幅则是高达17%。统计显示，上述期间美国高达76%的房屋市场房价增幅高于薪资涨幅。RealtyTrac副总裁Daren Blomquist在受访时指出，美国楼市这一波复苏主要是由机构投资人以及国际买家所驱动。
伯克希尔哈撒韦公司副董事长查理？芒格曾表示，未来数十年美国消费者的实际购买力以及生活水平将会下滑。
对于美国房价未来走势，各方说法不一。
摩根大通看好美国房价，该行近期公布的报告预计今年可增长3.4%，明年则上扬2.6%。到了2017和2018年，房价有望分别上涨2.4%及2.3%。
黑石全球房地产主管乔纳森？格雷也曾表示，美国楼市应该还没接近泡沫的顶点，目前大概只有2006-2007年的一半而已。
但彭博社报道，美银分析师Chris Flanagan于6月1日发布报告指出，经济复苏以来美国个人所得增幅跟不上房价涨幅，预估自2017年起美国房价将连续3年呈现温和下滑。Flanagan预估，今明两年美国房价将分别上涨3.7%、0.8%；2017-2019年分别下跌1.7%、2.1%和0.8%。
在2007年金融危机爆发前，Flanagan曾独排众议就次级抵押贷款市场的状况提出警告。他预期，2017年起房价的下跌将压抑楼市活动、总体经济以及利率。美国房价自2011年触底以来，截至目前已经上涨25%。标普/凯斯席勒房价指数显示，美国房价目前仅较2007年的顶点低7.6%。
Flanagan的最新报告指出，今明两年房价将分别上涨3.7%及0.8%。但到了2017年房价将连续3年下滑，每年下跌幅度依次为1.7%、2.1%与0.8%。
值得注意的是，房贷利率升高不仅增加购房者经济负担，他们在申请房贷时，借款人得符合“负债与收入比”的规定。每月支出增加一点就会导致该比率上升，可能使房贷申请没法过关。对于卖家而言，上升的房贷利率意味着可能买家客户就少了。较高的利率意味着房价可能会下降。
2013年诺贝尔经济学奖得主席勒6月1日在接受欧洲CNBC《Squawk Box》节目专访时也表示，美国股市、楼市都已出现投机性泡沫，美联储应该尽早升息才对。他指出，包括旧金山、加州等地房价都已升至泡沫水位，美国股市也达到相当高的水平。席勒说，央行的惯性是忽视投机性泡沫直到最后一刻为止，现在升息可能都已太迟了。
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