6月北京楼市供应提速 成交有望继续走高
发布时间：2015/6/25 23:48:38 作者：佚名 点击：
继成交出现“红5月”之后，北京楼市的供应上也迎来“红6月”。
北京市住建委网站数据显示，6月仅上半月，北京市场已有19个项目(包含住宅和非住宅类)获批入市，与5月全月基本持平，而在6月14日单日，就有合计8个项目同日领证。业内人士认为，从去年9·30新政开始，不断出台的政策对楼市的影响逐渐发酵，从股市撤出的一部分资金也已经涌入楼市，拉动了房地产市场的实际成交。基于持续宽松的政策和金融环境，预计6月下半月甚至下半年，北京楼市仍会持续向好。
□数据
6月供应爆发
北京市住建委网站信息显示，6月上半月(截至14日)，北京住宅市场共计有15个项目获准入市，相比5月同期多出3个项目，与5年全月的18个项目相比，则几乎持平。这15个项目共新增住宅产品5486套，预售许可面积51.7万平方米，相比上月同期分别大增212%、66%。其中，6月14日单日就有5个住宅项目和3个非住宅项目同日领证。
亚豪机构预计，6月下半月以及下半年，月度开盘量都将维持在30-40个项目左右。这样的开盘量比今年初已经明显升温，北京楼市供应开始步入正轨。
住建委网站显示，今年1至4月，北京市场上获批入市的住宅项目个数分别是1月7个、2月4个、3月8个、4月4个，到5月升至18个，6月上半月已经达到15个；而非住宅项目今年以来的获批入市情况分别是：1月4个、2月1个、3月4个、4月6个、5月4个、6月上半月4个。
□观点
紫御华府营销总监 马艳
普宅市场会继续向好
从去年9·30新政开始，不断出台的政策对楼市的影响非常明显，从股市撤出的一部分资金已经涌入楼市，拉动了房地产市场的成交。基于持续宽松的政策和金融环境来判断，6月下半月，甚至包括下半年，普通住宅市场应该会持续向好，不管是刚需项目还是改善项目，在政策宽松的背景下，都会取得不错的销售业绩，成交量会稳步回升。与此同时，豪宅市场有明显的不同，购房者购买豪宅的信心是有的，但可选择的项目较多，最重要的一点是，在其他投资渠道如股市相对较好的情况下，豪宅成交的回款速度会放缓，成交周期会比较长。值得关注的是，今年新推出的豪宅项目户型都在200平米左右，这样总价会控制在一定范围内，从而让购房者更易接受。
亚豪机构市场总监 郭毅
楼市成交量仍将保持上升
楼市的供应与需求是互为支撑、相互拉动的，目前，北京房地产市场已经呈现出需求提振促进供应增加，供应增加反过来又助力购房需求进一步拉升的特点，因此，在6月下半月，预计北京楼市成交量将保持稳中有升的态势。下半年，随着股市造富效应向楼市传递过程的加速，加之宏观货币信贷政策趋于宽松的大背景，预计楼市成交量仍将保持上升。
同策咨询研究部总监 张宏伟
6月成交量短期反弹是板上钉钉
从品牌房企的推盘周期来看，企业预算及销售计划安排基本遵守二季度和四季度集中推盘的原则，届时，由于品牌房企集中销售的拉动，二季度和四季度整个市场交易量也往往表现突出。当前，2015年5月份已经结束，二季度还剩余6月份半个月的时间，对于房企尤其是上市房企来讲，势必要抓住二季度最后一个月的集中推盘销售的时机，以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。因此，对于6月份来讲，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，楼市去化速度将提升，市场去化周期将进一步缩短，6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。
□特征
老项目居多
从具体项目情况来看，6月首周(6.01-6.07)北京住宅市场共有7个项目入市，相比5月最后一周多出两个，其中包括两个自住房项目旭辉满庭春MOMA与北京城建畅悦居，1个别墅项目鲁能7號别墅，以及4个普通住宅项目金泰丽湾悦栖山、中建国际港等。7个项目共新增住宅产品1299套，预售许可面积13.5万平方米，环比之前一周分别增加了51%、65%。
6月第二周(6.08-6.14)北京住宅市场共有8个项目入市，相比第一周多出1个。其中包括两个自住房项目龙冠·冠华苑、中铁·西城，两个普通住宅项目保利·紫荆香谷、首开香溪郡，以及自由筑、旭辉丽舍公馆等4个商住项目。8个项目共提供住宅产品多达4278套，预售许可面积39.3万平方米，环比之前一周分别大增229%、191%。
而从6月上半月入市项目特征来看，12个普宅项目当中纯新盘项目仅两个，其他10个均为老项目后期，其中还包括像中建国际港与保利·紫荆香谷(保利·罗兰香谷二期)这类多年的老项目。
“这主要是受到整体价格走势的影响，从目前市场情况来看，近期入市项目虽然已普遍呈现涨价趋势，但涨幅多在10%以内，市场价格仍然处于较为平稳态势，并未出现明显的向上趋势。在这一背景之下，老项目后期由于拿地较早，成本较低，在这一价格趋势之下仍能获利较丰；但是对于纯新项目而言，由于多为近两年取得土地，高昂的土地成本使得其不能‘适应’目前的价格水平，开发商需要更多的时间等待市场价格进入新的阶段，或深耕产品使其‘鹤立鸡群’的价格能够为市场所接受。”亚豪机构副总经理任启鑫说。
任启鑫认为，从下半年市场情况来看，预计新盘项目入市量将逐渐增多，虽然目前住宅市场价格涨幅较小，但这一趋势持续数月整体市场价格也将上一个新的台阶，因此他预计，下半年纯新盘在市场供应中所占份额将明显加大。
区域和产品类型冷热不均
在市场推盘力度增大的同时，合生创展华北区营销总监刘芸岐注意到，目前推盘加速仍然呈现分化特征，市场关注的东坝等区域目前还没有动静，而通州、朝阳等区域找到推盘机会，加速推盘。
在上周末入市的项目中，位于通州的金隅·自由筑以及台湖新城V公馆都迎来最后一次开盘，位于通州土桥的金隅·自由筑也进行四期清盘活动，共100套，当天去化率达七成。此外，6月14日上午9时，位于通州东北五环的首开香溪郡二期开盘推出150套105-140平米的户型房源，2小时全部抢光，劲销5亿。
在区域冷热不均的同时，楼市供应产品也出现明显分化，亚豪机构市场总监郭毅给出的数据显示，6月上半月，12个开盘的商品住宅项目中，6个项目以面积在100-140平方米的大户型住宅产品，1个项目是别墅，其他5个以中小户型为主的项目中4个是商住盘，只有中建国际港一个项目是户型相对紧凑，面向刚需人群的住宅产品。“造成这种供应局面的主要原因在于政策导向和市场需求的变化。”郭毅表示，随着9·30、3·30，连续两轮对刚需及改善型需求的扶持政策的颁布，有力拉动了改善型市场需求的回暖，开发商也就针对性地推出符合市场需求的产品。但当前纯商品住宅市场受到自住房的扰动，加之限购政策在北京依然严格执行，造成部分具备北京购房资格的刚需被引流至自住房市场，而政策回暖市场交易量回暖之下，部分不具备购房资格的客群也急于入市，却只能选择自由购的商住类产品，因此近期商住产品的供应也随之增加。
□原因
成交升温拉动
对于6月楼市供应的大幅上涨，任启鑫认为，主要是受到市场成交的拉动，自去年的9·30新政以及今年的3·30新政之后，不断放松的楼市调控大大激发了需求方的入市热情，成交呈现持续回升趋势。随着楼市库存的快速盘活，在加快现有存量去化的同时，也推动了新供应入市的步伐。进入到6月之后，这一趋势得以延续，宏观经济形势下市场流动性的日益宽松以及股市套现资金的涌入，使得楼市需求呈现持续上升态势，而受到需求拉动，楼市供应逐渐升温。
“各个企业在现金流要求、市场回暖行情之下，到了推盘的爆发期”。对于近期出现的推盘热，刘芸岐也表示，今年上半年，央行三次降息、两次降准，尤其是在3·30楼市新政的刺激下，市场成交回暖迹象明显，北京市商品房迎来量价齐升的态势。经历上半年逐月回暖之后，房企抓住这波行情，实现销售。
此外，随着楼市步入6月，冲刺年中销售任务，同样成为近期楼市供应增加的推手。“年中为了拼数据，将有部分超值投资房源放出，股市赚了钱的朋友们可以留意。”近日，某房企销售负责人在朋友圈做起了小广告。
改善型楼盘领涨
中原地产研究部统计数据显示：6月上半月，北京新房、二手房成交量继续明显上涨，其中，二手房住宅签约套数达到了8974套，创造了同期2013年3月来的最高点，环比上涨了19.3%，同比上涨数倍，新建住宅同比环比也均明显上涨。
整体合计成交看，6月上半月，二手房与新房合计住宅签约12617套环比上涨了14.3%，同比涨幅更是达到了152%。而价格方面，6月北京商品房住宅成交均价达到了28556元/平方米，环比上月上涨4.2%，成交结构中，中高端比例明显上涨，使得成交均价处于高位。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，持续出现的政策，对北京楼市的影响逐渐加强，在“9·30”“3·30”以及后续的系列降息影响下，二手市场率先成交升温，资金开始涌入新房市场后，拉动新房市场的成交量也呈现持续上升的趋势。进入6月，在公积金政策松绑后，北京市场受到利好刺激，预计成交量会继续高位运行。
从细分市场来看，普宅市场成交目前占据前列的项目均为改善型楼盘，譬如上周国风美唐项目共实现成交125套排名首位，去化相对较快。亚豪机构市场总监郭毅表示，目前普宅市场当中去化较快的多具备以下几个特点：一是定位改善型需求，售价多在30000元/平方米左右，户型以舒适型两到三居为主；二是位置不能太偏远，从目前的市场状况来看，六环外成为刚需的主战场，而改善型需求多青睐五环以内的项目房源；三是价格调整幅度不能过大，例如首开国风美唐此次开盘定价22500元/平方米，相比上期上涨4%，基本属于平开。
在调控政策向改善型需求倾斜的背景下，地段位置较好且定价合理的入门级豪宅，凭借高性价比优势加之未来增值预期明确，也成为吸引中产阶层的利器，单价在60000-70000元/平方米的入市级豪宅产品，在近期公寓豪宅成交中占据了主导。
而高端别墅市场方面，供应的充足使得别墅成交保持上涨态势。从成交特征来看，面积区间在300-500平方米的舒适性产品占据主导，而从总价来看，500万-800万元之间的中低端项目成交占比37%，居于各总价段之首。郭毅认为，从特征中可以看出，目前别墅市场成交也以自住型改善类需求为主导。
□链接
深圳房价涨幅领涨全国
北京楼市近期的供需回暖只是本轮一线城市市场回暖的一个代表。国家统计局的数据显示，4月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨，其中深圳的表现尤为抢眼。
3·30楼市新政以来，深圳楼市成交活跃，房价一路上涨。根据国家统计局发布的数据显示，去年至今，深圳房价涨幅领跑全国，且涨幅呈越来越大趋势。机构统计显示，4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，楼市量价齐升。5月的深圳楼市继续延续4月的市场热潮，涨幅最高的南山区5月房价同比上涨了85%。
事实上，深圳房价在2014年12月即以1.2%的涨幅高居全国涨幅榜首，在1月和2月再分别涨0.3%和0.2%，同样高居涨幅榜首，而在3月数据中，深圳再次以0.7%的涨幅高居榜首，实现连续4月高居全国涨幅榜首。而在5月18日发布的4月房价数据中，深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首，实现“五连冠”，并且涨幅呈现越来越大的趋势。
由于行情看涨，今年4月以来，深圳市房地产权登记中心各窗口也迎来了办证高峰期。深圳市规土委公布的数据，该中心平均日受理量约3500份，大大超过以往平时日受理量。有媒体报道，由于近期申请办证人数众多取号难，出现“黄牛”的情形，卖号叫价甚至高达1000元。
易居研究院发布的2014年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，2014年，35城房价收入比均值为8.7，目前偏离合理值的幅度为12%。其中，深圳房价收入比偏离合理值的幅度达84%，位居全国之首。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，深圳楼市量上升和房价上涨成为互相刺激的因素，所以目前领先全国上涨。最关键原因在于背后的市场逻辑已经在悄然发生变化。第一，深圳新建商品住宅去库存周期比较短，去库存周期少于12个月，实际情况是少于8个月。房价涨易跌难。第二，深圳新建商品住宅的库存或者可售面积已经不足，楼盘可售的数量不多，容易加剧市场恐慌。第三，深圳一直处于限购政策之中，但房价在2014年第四季度率先上涨，这改变了市场预期，即加快入市节奏，进而继续加快房价的上涨。
京华时报记者 潘秀林 桂瑰 邢飞
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