5月N?~|i^¨mE^ib'Y 专家激辩后市走向
发布时间：2015/6/25 23:48:47 作者：佚名 点击：
◎每经记者 杨羚强
房价会不会再度暴涨？这是近期楼市回暖之后，很多人的心头疑问。面对地王频出，日光盘再现，买还是不买？这真是一个问题。购房者的纠结与焦虑，也考验着宏观调控的定力和走向。本期房产周刊，我们以北上广深四大一线城市为样本，为投资者解析这四个城市房价上涨背后的逻辑及未来趋势。
昨日（6月18日），国家统计局最新发布的70大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深四个一线城市5月份房价涨幅均比4月有所上升，尤其是深圳和上海呈现快速上涨趋势。
深圳的表现可谓一枝独秀，5月份深圳新建商品住宅环比涨幅高达6.7%，位居70大中城市之首，同比涨幅7.7%，成为70大中城市中唯一一个新建商品住宅同比上涨的城市。
另一个一线城市上海，虽然房价涨幅不如深圳那么强劲，但5月新建商品住宅环比涨幅也达到2.6%，创27个月新高，已经达到2013年的涨幅水平。
德佑链家研究部总监陆骑麟表示，如果各地房价继续上升，甚至像2009年那样出现20%以上的涨幅，那么未来国家可能会出台调控政策。
但上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，目前房地产市场的火爆不可持续，如果后续没有进一步救市政策，房价的上涨极可能是昙花一现。
去化压力仍较大
中原地产研究部数据显示，去年12月底，上海新建商品住宅库存量1413万平方米，而截至5月底新建商品住宅库存量为1327万平方米，库存情况略有好转。去库存周期13个月不到，相比去年17个月的水平有明显好转，截至5月供求比已经达到0.8比1，供应开始小于需求。
宋会雍指出，由于今年上半年房企整体销售量不太理想，下半年压力势必增大，因而会加快销售步伐。他估计，下半年新增供应面积将会在600万平方米左右，价格会上涨5%~10%。
根据合富辉煌研究中心的统计数据，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，去化周期高达18.5个月，在一线城市中位居首位。
北京的情况同样不容乐观，住宅库存量目前仍在增加。
深圳的新房存量面积为369万平方米，去化周期仅为10.4个月。但由于当地规土委加快商品住房预售审批、加大供应量，目前库存已有所回升。此外，深圳新开工面积远大于竣工面积，目前正处于大规模供应前夜。
上涨趋势能否持续？
陆骑麟称，近期中高端市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素。
他表示，以上海为例，土地市场非常活跃，中环附近土地楼板价达3万元/平方米已经是常态，开发企业高价拿地的同时，一方面刺激了周边房源的成交价格；另一方面，高价拿地之后，要想有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品，产品定价也极有可能成为区域之最，由此促进房价上涨。
陆骑麟指出，目前上海的房价已进入常态化的上升通道，到今年底，上海新房可能会有20%左右的涨幅。如果这一情况真的发生，那么2016年政府可能会出新的调控政策。
宋会雍则表示，国家还会出台调控政策，但应该不是抑制需求，而是鼓励需求。目前的市场火爆是一系列的政策利好导致的，不会持续下去。要确保楼市后续的成交增量，还需要进一步出台鼓励政策。
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城市·深圳
深圳澄清“房价没有大涨”？大规模供应即将到来
◎每经记者 白亚静
近期，深圳房价上涨引起各界关注。有机构称，截至目前深圳房价已经上涨了30%至40%。但是，深圳房地产研究中心主任王锋认为，深圳房价并没有大涨。
这一说法是为平息市场恐慌情绪，还是深圳楼市成交价格被平均以后的真实面目？面对房价强劲反弹，深圳官方的真实心态是怎样的？又有哪些应对措施？
6月第一周供应增长200%
根据王锋提供的数据，2013年，中国房地产增加值占GDP的比重为6.1%，同期，深圳房地产增加值占GDP比重高出全国3个百分点，达到9.2%。在此背景下，当地政府自然不愿看到房价过快下跌。
不过，“3·30新政”之后的暴涨显然也不是深圳市政府所希望的。5月以来，从加快企业推货，到稳定市场恐慌情绪，背后都有当地政府的身影。
当宝安区一栋自称“豪宅”的产品标出每平方米37.6万元天价时，深圳市规土委迅速约谈开发商，随后这一炒作价格被腰斩，“秒变”为每平方米17万元。除此之外，深圳市政府还加大了监督开发商故意制造“日光盘”的行为。
有机构称，深圳房价上涨了30%~40%。但王锋称，深圳楼市没有出现大涨，5月二手房价格环比仅上涨3.9%，市场供应充足，不存在短缺，此前一系列的“上涨”系开发商或者机构炒作所致。他以6月第一周数据为例指出，房地产市场需求同比增长16%，而供应量同比增长200%，6月初的深圳房价出现小幅回落。
面对成交量猛增、去化周期缩短，深圳市规土委通过加快商品住房预售审批、加大供应量等措施，目前库存量已有所回升。据《每日经济新闻》此前报道，目前深圳新开工面积远大于竣工面积，正处于大规模供应前夜。
部分利好政策迟迟未落地
在这一轮房价大涨中，二套房杠杆加大被认为是主要推手。“3·30新政”后，坚持多年的二套房首付七成比例降至四成，购房者一次性支出的现金总额大幅减少。
但事实上，由于二套房四成首付政策，迟迟没有在深圳实质性落地，在此前两个月的疯狂抢房中，不论是改善性需求人群还是投资客，其购房杠杆并没有增加。近日市场传出的购买5万元理财产品即可拿到东亚银行二套房四成首付的消息也不了了之。
随着深圳楼市火爆，银行贷款利率也开始上调。中国银行已将首套房贷款利率优惠从9.3折提高至9.5折，建设银行也从9.3折提到9.5折、9.6折。
而关于深圳取消“限外”的传闻，多位深圳官方人士表示，取消“限外”不包括住宅类。有观点称，取消“限外”的范围应该是商业地产，目的是吸引外资进入。
美联物业研究中心主任何倩茹曾指出，相较全国，深圳市场的买卖双方有一些特质，比如对与购房有关的融资成本很敏感，往往只要政策给出一个信号，哪怕没有实质落地，房价也会上涨。
深圳楼市相关利好政策迟迟不落地，已打破市场预期，对反应灵敏的深圳市场而言，一旦短期供需得到改善，也许会真如业内所预料的那样——6月开始，房价将进入一段平稳期。
A股走牛或推动楼市需求
某种意义上，深圳对房价暴涨的态度，可以看作全国房地产市场对未来房价态度的一个风向标。
原因之一在于，深圳的经济刚从产业升级中走出不久，2014年第三产业占GDP的比重达56.5%，包括互联网产业在内的不少产业呈现两位数以上增长，正逐渐代替房地产投资来拉动经济的模式，而这些发展暗合国家层面“转变经济发展方式”、“调整经济结构”的方向。
深圳市政府对楼市的态度也可从一个小案例中窥见一斑。一名英国海归博士向《每日经济新闻》记者表示，他回国创业后，深圳市政府为他支付了100万元的房补。
另以珠海横琴特区和深圳前海自贸区为例，不少开发商在横琴有大量土地储备，虽然该片区尚显荒凉，但一名房企高管表示，其公司在该片区的住宅预期房价是每平方米4万多。深圳前海自贸区成立后，出让的十多宗土地中，没有一宗是纯住宅用地，目前市场所热炒的前海概念类新盘，并不位于前海管理局辖区内。
此前有报道称，有相当数量的深圳股民在股市获利后开始减仓，将资金投入到楼市。于是，有投资担心房价过快上涨会从股市中“抽水”，从而影响A股牛市。
这一担心恐怕是多余的。
中原地产研究总监刘渊撰文指出，2014年5月到9月，上证指数开始上涨，而房价短暂下跌了5个月。随后，从2014年10月至今，A股和房价又进入同步上涨周期。过去10年中，有超过6年时间房价和股价是同步变化的，每次股市上涨，都会带动房价上涨，当房价下跌时，股市也经常出现下跌。但反过来则不成立，房价上涨时，股市不一定涨；而股市下跌时，房价也不一定下跌。
上述文章指出，股市毕竟不是影响房价的决定因素，市场基本供求关系和房地产政策对楼市的影响更直接。
随着房地产黄金十年的结束，人均居住条件已有很大改善，未来成交量和价格大幅增长的空间比8年前小了很多。而一线以外的众多二三四线城市，供应压力依然较大，需求也远不如一线城市稳定，楼市的回升很难一蹴而就。而政策方面，虽然二套房首付比例、房贷利率不断松动，“3·30新政”后二手房营业税下调更是对一线城市利好，但同时限购仍在，只要确保执行不放松，仍将对一线城市房价的涨幅有所限制。
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城市·北京
去化周期一年有余北京楼市没有全面涨价土壤
◎每经记者 王杰
中原地产研究部提供的统计数据显示，6月上半月，北京新房、二手房成交量继续明显上涨，其中二手房住宅签约套数达到了8974套，创2013年3月以来的新高，环比上涨19.3%，同比上涨数倍，新建住宅同比、环比也明显上涨。
北京楼市快速升温的势头能否持续？这得先从供求结构谈起。据人民网报道，目前北京房地产市场库存充裕，并无开发商所传言的库存不足问题。据北京市统计局等机构发布的数据，北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后，又重新站回8万套的关口。
另据亚豪机构数据，截至5月18日，北京商品住宅存量套数为80550套，按照4月份市场回暖后的成交速度计算，去化周期也需一年有余。而在这其中，现房住宅的存量甚至比期房还高出8116套，项目滞销的程度由此可以见一斑。
政策利好促楼市量价齐升
“股市太不稳定，长久来看，我觉得还是买个房子屯着比较合适”，从股市套现出来的老徐告诉《每日经济新闻》记者。
资金从股市搬家，被认为是最近楼市被炒热的一大原因。但在多位业内人士看来，政策利好仍是最大促因。
央行年内二次降息后，北京房贷市场咨询和成交量迎来双重上涨。据伟嘉安捷统计数据显示，5月北京个贷市场成交量环比上涨12%左右，贷款咨询量也比上月增长20%左右。
伟嘉安捷企划经理吴昊指出，5月央行二次降息，在减轻购房人月供压力的同时也与此前“3·30新政”等政策释放的利好效应叠加，形成较为宽松的信贷环境，使得具有购房需求的人群在多重政策利好的刺激下持续入市，促进房贷市场咨询量和成交量的双重活跃。
据伟嘉安捷从各大银行了解，央行在5月降息后，88折占据了首套房贷款利率的主流，大部分银行的首套房利率依然延续下行趋势，这也提振了不少购房人的信心，促使贷款的成交量小幅上涨。此外，二套房的贷款利率未出现明显松动，仍然为基准利率上浮10%。
同时，公积金新政出台半个月后，市场成交量初现暖意。
吴昊告诉《每日经济新闻》记者，6月上半月公积金贷款成交量上涨20%，新政出台半个月后，购房人入市积极性明显增强。公积金贷款以“认贷不认房”作为首套和二套房的判定标准，使得很多原先被政策打成“二套”的人群得以解禁。在首付比例方面，首套房与二套房的首付比例分别调整为20%和30%，减小了很多购房人的首付支出。
吴昊表示，首套房90平方米与二套房人均住房面积31.3平方米限制的取消也为很多不能买房的人群开了绿灯，促使很多购房人趁着政策的“东风”出手买房，造成成交量小幅上涨。
普通住宅改善性项目挑大梁
据亚豪机构统计数据显示，6月第二周北京商品住宅成交1587套，成交面积20.06万平方米，环比之前一周成交套数下滑15%，成交面积反而上涨1%。而扣除保障房与自住房的影响之后，成交量则基本与之前一周持平。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为29173元/平方米，环比之前一周上涨7%。
从普宅市场成交排行来看，前三位的项目均为改善性楼盘的代表。
亚豪机构市场总监郭毅表示，目前普宅市场去化较快的项目多具备以下几个特点：一是定位改善性需求，售价多在30000元/平方米左右，户型以舒适型两到三居为主；二是位置不能太偏远，从目前的市场状况来看，六环外成为刚需的主战场，而改善性需求多青睐五环以内的项目房源；三是价格调整幅度不能过大。近期入市项目只要具备了以上三点，多能够取得不错销售业绩。
吴昊说，北京楼市已经达到高点，大涨的可能性几乎不存在。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者,北京二手房方面，价格变化也不是很明显，如果看前5个月的均价，比去年前5个月还跌了。目前整体市场情况是个量增价稳的形态，高总价大户型产品的市场需求毕竟有限。
胡景晖认为，年内新房有去库存的压力，交易量肯定比去年要放大，价格会整体比较平稳。
一位上市房企的北京营销总监预测，今年的市场形势比去年要好，预计整体市场态势是微涨保量，他们会根据市场情况有节奏推盘。
但郭毅指出，今年以来，北京商品住宅库存曾一度跌破8万套大关，之后又开始持续增加，在北京库存量短期难以大幅减少的背景下，部分库存较高区域的在售项目尚不具备涨价条件。
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城市·广州
广州一二手房成交同时回暖 开发商慎谈涨价
◎每经记者 区家彦
“我们也没想到客户那么多，现在销售员都忙着负责接待，公司很多后台人员也在支援签约工作”，在广州万达文化旅游城销售中心，一位营销顾问告诉《每日经济新闻》记者。
有着同样工作状态的楼盘还包括越秀·滨海悦城、万科黄埔仓等项目，他们的共同特点是当日开盘即售罄。自5月份起，广州楼市成交突然放量暴涨，单月新房成交套数创下近5年同期新高，久违的“日光盘”也屡次出现。沉寂了大半年的广州楼市，呈现出“热追”深圳楼市的势头。
但记者经过多方采访发现，目前广州新房去化周期依然高达18个月，在沉重的库存压力下，开发商慎谈涨价，即便在公积金新政等政策利好刺激下，广州房价上行依然压力重重。
5月新房均价环比下跌
6月13日上午，32度高温，酷热的天气也没法浇灭购房者的热情。
在广州市花都区，万达董事长王健林号称斥资500亿巨资打造的广州万达文化旅游城再度推出新货，当天推出约450套Loft，在开盘1小时内，所有的户型就被抢购一空，一位来自温州的买家一口气购买6层合计150套。据了解，该项目在最近半个月共推出925套公寓，都在1小时内售罄，项目也因此被戏称为“时光盘”。
在深圳楼市率先回暖后，向来反应缓慢的广州楼市也终于呈现复苏势头。网易房产数据中心统计显示，今年5月广州新房成交网签量达到9313套，环比增加28%，不仅创下今年以来成交新高，同时还是自2010年以来同期最高成交水平。
二手房市场同样火热，根据合富置业的统计数据显示，5月份广州全市二手房签约4259套，同比大增121%，网签量也为近两年来的次高峰。
“市场最大的变化是增加了许多‘卖一买一’的买家”，雅居乐地产一位内部人士向《每日经济新闻》记者表示，在“3·30新政”后，个人出售二手房免征营业税的期限由5年缩减为2年，加上首套房贷结清后，再买二套房视同“首套”标准，很多希望改善居住环境的买家都倾向于“卖旧买新”，带动一二手市场成交同时回暖。以产品结构为例，5月份90~120平方米的改善性三房成为新房市场的成交主力。
但与深圳楼市“量价齐涨”不同，在广州楼市成交暴涨的背后，房价却依然在底部徘徊。克而瑞的统计显示，5月份广州新房成交均价为14328元/平方米，环比下降1.02%，同比降幅更达到12.93%。从今年1~5月来看，只有南沙的成交均价升幅较为明显，从9985元/平方米上涨至10423元/平方米。
去化周期高达18个月
合富辉煌首席市场分析师黎文江向《每日经济新闻》记者表示，尽管市场成交开始放量，但除了中心城区的部分优质项目，以及受到自贸区利好带动的南沙区外，多数楼盘并没有涨价的底气，房价上涨的势头弱于深圳，最重要的原因在于库存压力依然严峻。
根据合富辉煌研究中心的统计显示，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，去化周期高达18.5个月，在一线城市中位居首位。与之相对，深圳的新房存量面积为369万平方米，去化周期仅为10.4个月。
黎文江认为，由于深圳长期的土地存量也已接近枯竭，可开发土地面积极少，只能依靠旧城改造与外围扩张，导致近年来土地供应量处于一线城市的绝对低位，引发深圳购房者对未来新房供应紧缺形成强烈预期。但广州的土地供应量历年充足，在新房未来供应量有保证的情况下，购房者要相对理性许多。
购房需求被分流
在需求端，广州面临的压力也并不小。龙辕资本研究总监朱欣苑认为，深圳背靠金融市场，近年来成为创业者的天堂，股市大热造就了巨大的财富效应，推动购房需求上升。与之相对，广州经济结构以传统产业为主，金融产业基础较薄弱，导致人口吸纳能力弱于深圳。
更有甚者，随着广州与佛山近年来积极推动“广佛同城化”，自4月30日佛山解除限购后，大量本地住房需求被分流到佛山市场。合富辉煌的统计数据显示，今年5月佛山市新房成交网签量达到16138套，创下同期的历史新高。“随着广佛两城的交通条件不断完善，佛山楼盘受到大量广州客源的追捧，尤其在广佛交界的金沙洲等区域，一路之隔的佛山盘与广州盘价格差距超过1/3，这导致广州楼市在需求端面临更大的压力”，黎文江认为。
正因如此，中原地产项目部总经理黄韬认为，在5月份广州楼市成交出现井喷后，预计在6~8月市场成交会出现回落，在巨大的供应压力下，房价上行压力重重，“去库存”依然是市场的主题。预计最快要到“金九银十”，库存压力才会明显下降，开发商才敢用涨价试探市场。
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城市·上海
5月均价创5年新高上海房价还能涨多久
◎每经实习记者 吴若凡
6月份，上海多个楼盘出现热销景象。
根据克而瑞研究中心的监测数据，上海楼市成交热度持续攀升，5月上海市商品住宅成交面积142.28万平方米，环比上涨14.51%，较去年同期上涨138.92%。5月上海商品住宅成交均价为31871元/平方米，环比上涨8.57%，同比上涨15.47%，为近5年来房价新高。
业内人士分析，一线城市的住宅用地供应减少使一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。
政策叠加效应明显
在“9·30”“3·30”以及后续系列降息等政策影响之下，资金开始涌入新房市场，同时一部分股市资金的回流也拉动了新房市场的成交量呈现上升趋势。
在这一轮行情中，上海豪宅市场的表现最为抢眼。据德佑链家研究部数据显示，截至6月15日上海成交均价超过10万元/平方米以上的一手豪宅今年共成交137套，有望超过2012年全年149套的交易峰值。
中原地产研究部数据显示，截至6月16日，单价5万元/平方米以上的新建商品住宅成交66.79万平方米，同比增长135.09%，累计成交金额465亿元。
中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，从中高端市场的反应来看，今年前5个月销售量增加明显，这主要是因为去年景象极为惨淡，导致今年一开始的成交基数低。去年市场是以刚需为主，而改善性比例偏低，现在市场整体走高。
数据显示，从今年1到5月成交数据来看，单价2.5万元/平方米以下的刚需占比53.9%，同比降低9.6个百分点，2.5万~5万元占比为34.1%，同比增加5.2个百分点，5万元以上占比为12.0%，同比增加4.4个百分点。
从成交面积来看，90平方米以内的刚需占比为18.7%，同比减少5.2%，90~140平方米占比为43.2%，同比增加2.4个百分点，140平方米以上大户型占比38.1%，同比增加2.8个百分点。
卢文曦还表示，一般中高端楼盘在销售前通常会有2至3个月的蓄客期，“很多地方都是一套房子几个人抢，对卖家也造成一定的心理压力。”
业内人士分析，公积金最高120万元的贷款额度影响了需求人群数量。由于二套房首付降至四成，使得消费者实际支付成本降低，对市场购房者入市的积极性有明显提高，并将持续影响6月市场继续高位运行。
600万m2新增供应
中原地产研究部数据显示，去年12月底，上海新建商品住宅库存量1413万平方米，而截至5月底新建商品住宅库存量1327万平方米，库存情况略有好转。截至6月15日，2015年去库存周期13个月不到，同比去年17个月有明显好转。截至5月供求比0.8∶1，表明市场呈现供小于求态势。
但中原地产研究总监宋会雍指出，由于今年上半年房企整体销售量不太理想，下半年压力势必增大，因而会加快销售步伐。他估计，下半年新增供应面积将会在600万平方米左右，价格会上涨5%~10%。从产品类型来看，刚需楼盘将适度减少，改善性占比会逐步提升。宋会雍表示，从区域看主要还是在集中在外郊环区域，比如松江、嘉定、金山等新城仍然还会是刚需的重点区域，而改善性集中区域仍旧集中在中环部分地区。
但宋会雍强调，从7楼市发展的规律上看，6、7月份将会进入传统的调整期，基于此，成交量不可避免地会出现回调。从目前趋势看，下半年整体成交量会好于上半年，新房接近2013年的高度。按照最近的销售速度差不多9.1个月卖完。
在卢文曦看来，虽然楼市进入6月，近期成交也出现回调，但市场情绪并未受太大影响，市场不乏看高一线者。在这股惯性下一线城市还有上行动能，不过基于淡季来临，上行速度或将趋缓。卢文曦表示，一方面开发商在整个市场刚回暖时比较保守，但随着市场购买热情被持续释放，开发商会适度加快推盘节奏，预计9、10月份将是集中供应爆发点。
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