南京地价追踪:河西南部板块4年地价上涨196%
发布时间：2015/6/26 19:20:03 作者：佚名 点击：
6月10日，北京北辰15亿拿下河西中部G10宅地，楼面价高达21203元/㎡，直接将南京的楼面地价带入二字头，“地王”一词再度闯入人们的视野。昨天下午，中南地产又以14亿拿下小行地块，楼面地价12145元/㎡，成为禹洲地王邻居。
地价呼呼地上涨，周边楼盘莫不喜大普奔，然而购房者不禁犯起了嘀咕：“面粉”都快赶上“面包”的价格了，房价岂不是又要涨？
除了河西中部，南京还有哪些区域是开发商争相进驻的宝地？数年间，这些区域的地价发生了怎样的变化？
■本报地产评论员 金海亮 刘莉
■新华社图片
■河西中部板块
没有最高，只有更高 中部地价直追南部房价
河西中部的开发要追溯到2001年，河西新城开发的号角刚刚吹响之时。
当年，南京新百以59万元/亩的价格，从南京市房地产综合开发总公司手中购得，转让面积共300亩，支付土地转让金1.8亿元，打造新百花园。虽然当年的土地出让没有具体参数查询，但有业内人士曾按照2.4的容积率做过推算，地价仅仅375元/㎡。
目前宏图上水云锦是转手的原来新百花园的用地，但据说补充了土地出让金，土地年限调整后，其实际地价也已不再是当年的行情。
区域的开发在近五年进入密集期。2010年12月24日，区域推地两幅，一幅被和记黄埔地产以8584元/㎡拿下，另一幅招商地产竞得，溢价率超50%，楼面价高达12789元/㎡。当时，参与竞拍的业内人士都惊叹，这地价，太疯了！
而到了三年后的2013年10月底，北京金隅以总价29.3亿拿下河西中G75地块，楼面价已蹿升到16979元/㎡。
“不疯不成魔”，到今年6月10日的土拍现场，北京北辰以21203元/㎡的楼面地价击败其他17家“劲敌”，一举拿下河西中部G10地块，破“2”的地价也刷新了南京的地价记录，晋升新地王。比较十四年前的地价，足足翻了55倍有余。
区域内一位开发商负责人表示，当河西中的地价破“2”时，大家都在议论，中部的地价快接近河西南的房价了，拿“面包”价买了“面粉”，但回过头来看，当年大家口中的高地价，现在也已成追忆。
■珠江镇板块
8年前一平方只要两三千 现在最高地价已破八
业内人士告诉《扬子楼市》，印象中珠江镇的第一个地王诞生于2007年，当年11月，老山脚下的G75别墅用地被美达集团以12.05亿元的总价竞得，楼面地价高达12129元/㎡，同行们都惊呼美达“疯了”，而当年拍出的普通住宅的楼面地价一般都在两三千元一平方。
从2010年开始，开发商在珠江镇拿地真可谓不惜血本。2010年10月，雅居乐以57.35亿竞得浦口七里河附近的G40、G41地块，楼面地价分别达到了7411元/㎡和7813元/㎡。当时在附近的江佑铂庭买房的宋先生激动地说，“房价才8100元/㎡，地价都快赶上房价了，这房子太抢手了，好不容易才抢到。”
2013年7月，江北新城禁地一年的政策出台前，正荣拿下了两幅地块，雅居乐的“地王”头衔易主。
2014年11月，江北的三块连体宅地出让引起了开发商的疯狂争抢，被金地集团以7.4亿元拿下的G57地块，折合楼面价8315元/㎡，超过了正荣7973元/㎡的纪录，又成为该板块的新晋“地王”。
一位不愿透露姓名的开发商代表表示，在长江隧道、地铁开通等交通利好以及江北申报国家级新区等美好前景的推动下，珠江镇吸引了万科、中海、金地等众多品牌房企入驻。
他指出，目前珠江镇“地王”的楼面地价虽然已破八，但与一江之隔的河西已经破两万的天价地相比，机会还是有的，只是希望利好能够落地，各项配套的建设也需加速，否则风险就大了。
■河西南部板块
土豪云集，4年地价上涨196%
2010年确定青奥会在南京举办之后，河西南部的建设开始拉开序幕。
2011年3月，河西南部第一盘——“海峡城”地块正式挂牌出让，44.72亿元的出让总价，让该地块立时晋升为河西新地王，楼面地价4752元/㎡。
2013年3月，五矿地产以38.6亿元将2013G05地块收入囊中，河西南部地价飙升至10721元/㎡；4月，G09地块被奥体建设拿下，楼面地价11124元/㎡，后被佳兆业接手；9月，升龙以27.7亿元成功入驻河西南；10月，土豪正荣高调拿地，河西南地价涨到了13419元/㎡。
河西南最新的地王诞生于今年3月，NO.2015G01地块引来4家“大咖”PK，最终外来房企山东鲁能志在必得，楼面价高达14078元/㎡，与海峡城的拿地价相比，涨幅达到了196%，而海峡城2012年首次开盘的精装均价也不过17000元/㎡。
■南京南站板块
万科的四块地 楼面价从五千翻到一万
一个交通枢纽成就一个中心，南京南站是个典型代表。
2012年6月，万科拿下南京南站周边首幅住宅地块，当时的楼面地价为5157.7元/㎡，打造了万科南站一号作品——万科九都荟。
2012年的11月份，万科再次竞得南京南站G43地块，楼面地价已达到6536元/㎡。
2013年，万科第三次拍得南站地块，楼面地价也是“6”字头。这一年，南站推地频率很高，保利和复地也分别各下一城，地价同样“6”字打头。
南站，开始越来越热闹。
2014年9月26日，南京取消限购后的首场土地拍卖会上，备受关注的南京南站G51商办混合、居住地块，在经过33轮竞拍后，被万科以15亿元拿下，楼面地价涨至10273元/㎡。
■新街口板块
城中“地王”命运多舛 11年后仍是传说
11年间四次易主的新街口铁管巷地王可谓命运多舛。
2004年1月15日，铁管巷地块中的A、C地块出让，在经历了近5个小时共计100多轮的争夺后，由上海全日通和卫中实业以5.45亿元联合竞得，两地块的楼面地价达到4600-4800元/㎡。但一年后，因无法支付土地出让金，地块被政府收回。
2005年9月，该地块又以5.2亿被上海泰龙地产拍得，后项目易主，南京龙凤投资置业有限公司成为地块的第三任东家。
2010年7月，凤凰置业6.5亿收购南京龙凤的股权，成为铁管巷A、C地块的实际持有人，关于“第一高楼”将变身“文化MALL”的消息吸引了众多眼球。
然而，今年2月，南京规划局官网上挂出最新规划，称拟将铁管巷原来的5幅地块整合成3幅，凤凰置业持有的原A、C地块将和B地块整合成014地块，未来将建不低于318米的塔楼以及外文书店。
市规划局相关负责人表示，作为新街口区域最后一块平整的用地，铁管巷地块未来还将通过土地招拍挂方式再度出让。业内人士认为，虽然11年来基本都处于闲置状态，但该地王的身价至少翻了约5倍。
@专家观点
“面粉”涨价了，
“面包”马上也会涨？
近期，深圳、上海等一线城市的楼市火热势头会否传导到南京？已经开始热起来的土地市场，又会对楼市造成怎样的影响呢？
不同区域回暖程度有别
南大不动产研究中心
副主任 葛扬
房地产市场是区域性的市场，发展至今，各个城市的分化比较明显，城市特点鲜明，相互的影响度要比以往弱得多。在同一城市中，各区域也是有差别的。河西中部拍出了高价地，其他区域的地块是不是也能表现出强劲势头，还有待观察。
总的来说，楼市回温会影响土地市场向好，同样，土地市场的热情会进一步回传给楼市。南京今年楼市回暖会逐步显现，但还是一句话，不同区域回暖程度也各有区别。
“地王”不具有普遍意义
房价点评网南京机构
高级分析师 周颖
房子卖得好，土地价格是会水涨船高。在南京，整体土地市场的回暖是存在的，但河西中部拍出的高价地，仍不具有普遍意义。区域土地稀缺、较小的地块规模以及区域的需求旺盛都是拉高地价的推手。南京一般都是下半年的推地量大，土地成交情况跟各个区域的推地量有关，区域供应量大的话，地价也难以拔高。
对楼市而言，成交拉动供应。今年2、3月份供应不足，但是到8月份会达到供需平衡。8月份过后，随着大批纯新项目的上市，会逐渐呈现供过于求的现象。今年总成交应该不错，但房价最终需要购房者买账，所以还要看购房者的承受力，河西中部过2万的地价，上市价格要到3.5-4万元/㎡，这个房价预计今年甚至明年都较难实现。
房价上涨不会立竿见影
南京合众联恒总经理 程鹏
按照以前的市场状况，土拍市场地价拍这么高的话，对商品房甚至二手房市场都会产生极大影响，但今年不会，去年9月限购解除之后，一直到今天，楼市还在以价换量，上涨较难。
相比大部分城市，南京楼市在全国已经走出自己的独立行情，去年5.5万套库存高位时，供应和销售也算健康，没有大涨大跌。今年下半年的土拍市场即便持续火热，房价立竿见影跟涨也不太可能，影响会在明年或者后年的楼市上予以体现。
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