定价机制“松绑” 小区物业费难掀“涨价潮”
发布时间：2015/8/6 9:47:50 作者：佚名 点击：
7月27日，广东省政府新闻办、省发改委举行《广东省定价目录(2015年版)》新闻发布会。新版定价目录将放开小区住宅停车费、非保障性住房物业费等多项收费，将于8月15日起实施。这也就意味着，市民所住的商品房住宅小区的物业费、停车费收费标准可能要发生变化，不再由政府指导价说了算，而是由市场决定。不过，根据目前的相关法规，小区物业费、停车费想涨价仍须业主投票表决。
政策
提价仍须过半数业主同意
非保障性住房的物业服务费将放开的消息一出，不少物管公司暗自高兴，终于有机会可以涨价了，而业主则担忧物管费上涨。“我们现在的物业费每平方米2.1元，收费本来就不低，要是放开后，物业费上涨怎么办？”家住海珠区某一小区的钟女士表示。
放开定价是否就意味着物业管理公司“涨价”更就容易了？记者了解到，根据去年实施的《广州市物业管理暂行办法》，目前广州小区物管费调价并不容易。《办法》规定，调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
据物业管理专家周先生介绍，物业费的价格是由成本核算出来的。通常物管公司在竞标的时候，要提供给业主、业委会一份详细的表述，囊括了其各项运作成本，比如人工、物料、能源、税收及物业公司先设定的公司利润，这些所有的成本汇总后，分摊到小区的总面积里。
同样，小区停车费价格放开后，企业提高住宅小区停车场停放服务收费也受相关法律法规约束，如《物权法》、《物业管理条例》明确规定：对业主共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此对业主共同所有的车位、车库，企业调整收费标准也要依照法律法规规定程序进行。
调查
广州物管费两极分化较大
记者调查发现，广州目前最高物管费所在地仍然是豪宅聚集的二沙岛，其中老牌豪宅宏城花园，以9 .8元/平方米/月的价格霸占了广州豪宅最高物管费榜首位多年。其余大部分小区的物管费单价介于2元~5元之间，例如广州雅居乐花园电梯楼2.3元，楼梯楼2.1元，按套内面积计收；星河湾半岛4元；广奥三期友谊尚居2.8元……
而相比之下，在广州传统居住板块一些年代比较久远的楼梯楼小区，有的物管费甚至低至每月每平方米几毛钱，比如越秀的东兴南小区、番禺洛溪新城内部分旧的小区等，信息时报记者留意到，这些小区由于物管价格很低，仅能提供最基本的安保、清洁服务。随着物价和管理成本的不断上升，不少物管公司也在抱怨按照现今的收费标准，经营已出现了亏损。因此越来越多的小区物管公司希望提升物管费。
而多名受访的业主则建议，小区物业要提价，就得公开服务标准，真正做到“质价相符”，服务水平提高了，业主才会同意提价。据了解，因物业收费问题导致的纠纷时有发生。例如，今年4月19日，广州市民张先生家突然遭陌生人敲门，随后对方竟直接暴力拆门。而砸门的是3名小区业主和1名物管保安。至于遭遇暴力袭击的原因，张先生怀疑是与小区物管费涨价有关。
观点PK
定价机制“松绑”到底好不好？
正方
物管质量有望提升
广州房价点评网高级分析师肖文晓指出，在以往实行政府指导价的政策下，小区物业收费标准相对较低。虽然一些物业公司仍在继续经营，但是在物业管理费用难以足额收取的情况下，他们往往采取减少员工数量、降低服务质量等手段维持基本运营。这又反过来导致业主更多的不满。定价机制“松绑”后，小区物业管理质量有望得到提升。
不少业内人士认为，发生物业纠纷很重要的原因在于，业主和物管公司之间在收费和服务上，存在很大的争议。业主认为自己缴费高却没有获得应有的服务；而物管公司则认为收费太低而入不敷出，只好退而求其次降低服务。物业收费和业主缴费上出现争议的原因，主要是物业收费不透明，不公布账目成为普遍现象，譬如费用支出和成本、收益缺乏透明度，业主不知道这些收费是否费尽其用。定价机制“松绑”后，小区物业费的定价由业主和物业公司共同商定，能有效发挥业主委员会的作用，也有利于减少物业和业主矛盾的发生。若小区内大部分业主不满意现有物管公司的服务和收费，甚至可以换一家公司。
反方
业委会难发挥监督作用
地产行业资深人士刘先生认为，虽然目前相关法规已为价格调整设置了门槛,即物业费等调整,需满足“双过半”要求(需要占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行),但在大多数小区业委会形同虚设、几乎不能发挥其作用的背景下,业主根本缺乏与开发商和物业同等博弈的能力。据刘先生介绍，当前，业主委员会法律地位不明、权责不清、运作不规范等问题普遍存在。
有关数据则显示，目前，我国业主委员会的成立率不到50%，运行较好的仅有15%。而广州市仅有1/4楼盘成立了业委会,运作良好的更是寥寥无几，很多小区业委会则是有名无实。至于业主与物管因调整物业费、公共物业争议拳脚相向的更是时有发生。部分人士认为，业主权利弱势,物管权力不断扩张,政府定价之下,变相涨价已是层出不穷,放开政府定价,乱涨价几乎是不可避免的事情。
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