买房“托管代租” 你愿意吗？
发布时间：2015/8/6 9:47:51 作者：佚名 点击：
近期，广州楼市频繁出现一手物业“托管代租”销售，包括商业公寓、普通住宅、度假别墅等多种类型的物业。据了解，“托管代租”销售早几年已在市场上大行其道，但多见于商铺项目，特别是一些面积极小的商铺，而海南等度假胜地的度假物业也出现过这种模式。如今广州楼市又屡屡出现“托管代租”卖楼，将给房地产市场和消费者带来了什么样的影响呢？
现象：房企纷推“托管代租”模式
上周六，景业名邦集团发布“360°全程资产生活管理”战略，其首个“托管代租”连锁品牌“拾悦”新品同步面市，吸引意向客户连夜认购。据不完全统计，景业荔都开盘当天去化九成。该项目99～139平方米的三至四房新品，拎包入住套餐以600元/平方米的商家企业直供价，配齐全屋品牌家私家电和软装。该产品在满足买家度假及自住需求基础上，同时具备投资功能，未来将由景业名邦旗下专业酒店物业管理团队提供社区运营的“托管代租”平台，帮助业主实现闲时资产增值，业主还可用积分兑换景业名邦集团旗下全国公寓、酒店的“交换入住”服务。
无独有偶，本月初碧桂园宣布和途家首度合作，以位于广州北羊角山国家森林公园的碧桂园清泉城为试点，携手推出清泉城2期的87套返租公寓——“微艺馆”。参与返租的“微艺馆”为59～77平方米的两房loft式户型，产权70年。总价34万～36万元/套为主，5年返租收益过10万元，收益率达28%。碧桂园清泉城销售人员介绍，业主签约之后，将获得每个月1680元的租金，共返5年。目前87套房源中，已经有10套签约途家管家服务，返租服务将于2016年1月1日起计算。
此外，目前在售的奥园城市天地、富力泉天下、香江国际金融中心等广州多个楼盘项目均有采用“托管代租”模式。
原因：各种营销噱头只为促郊区楼盘成交
不少行内人士表示，“托管代租”模式近期备受开发商青睐，主要原因是可以有利于成交，促进销售量。目前房企为了销售，玩转各种营销噱头，最终还是要回归到消费者服务上来，实实在在增加房子的“含金量”，用更多更好的产品来吸引买家促进成交。
据记者了解，“托管代租”的楼盘多数位于郊区。随着市中心区可开发土地资源不断减少，近年来广州楼市供应中郊区物业占比不断增加。而在激烈的市场竞争下，开发商们只好绞尽脑汁提升房子的吸引力，拼价格、拼社区配套、拼交通等，凡是有利于促进成交的，都受到开发商的欢迎。“托管代租”模式也由此风行一时。
影响：
●业主省事获利，开发商卖房容易
广州某郊区度假项目的营销负责人对记者表示，旅游度假类住宅物业，购房者买入后并不将其作为常住居所，更多是短期度假入住。而平时物业的维护打理，也就成了伤脑筋的事。通过引入专业托管代租机构，介入物业维护和租赁运营，提升了物业的投资回报价值，对于买家来说，更有吸引力。而对于开发商来说，引入短租运营模式后，物业销售也有明显增长。
以广州从化温泉镇的一套温泉入户独栋别墅举例来说，旺季时日租金可达3000至5000元，周末两天租金收入即可过万。业主可以选择周末过来度假，其余时间则交由短租公司代为出租运营。
作为国内知名的专业托管服务机构，途家就抓住目前这类市场需求，打造了为游客旅游度假订房和为业主提供房屋托管及管家服务的一站式交易平台。途家广东区域总经理何之源表示，度假项目引入专业托管服务机构后，让业主更加省心。此外，加入途家的全国交换入住体系，会员外出旅游时，还可以入住当地的途家代管物业，节省旅游住宿的成本支出。
可以说，对于眼下市场各方来说，“托管代租”模式是一个好东西。
●公寓变身酒店，业主轻松收租
“今年底收楼，之后免租四个月给酒店装修，然后就可以收租啦！”张女士去年8月在奥园城市天地以80多万元买入一套商用公寓，当时就看中了开发商推出的长租投资回报计划。据张女士介绍，开发商引入了某酒店进驻，然后直接租下整栋公寓楼改作酒店客房运营，租期长达十年。买入该商用公寓的购房者，在签署购房合同后，再签一份租赁合同，就可以在收楼后的未来十年内，收到酒店方面每月定期打入账户的租金。40来平方米的公寓，每个月租金大概4000元，然后每隔几年再按一定幅度调升租金，算下来，十年内收益大概为50多万元。
已拥有一套自住物业的张女士表示，这个商业公寓之所以能吸引她，主要是可见收益回报长期又稳定，而且不用和各种租客打交道，特别省心省事。
●既可休闲度假又可赚租金
何先生去年底和家人去从化游玩时看中了温泉镇某度假别墅项目置业(富力泉天下)，几经考虑后，最终以总价170多万元买入一套200多平方米的联排别墅。原本只是打算周末度假住，没特别考虑投资回报，但开发商当时提供了以租养贷、托管分成的模式，让他有种意外的惊喜。
据介绍，目前富力泉天下别墅的日租金一直维持在1500元～3500元之间，节假日则更高。何先生称，他购房及装修家电等预计花费200万元，而开发商表示别墅出租分成后预计年回报可达到9%。
观点碰撞
赞
双赢模式
方圆地产首席分析师邓浩志表示，这是投资型物业的一种出路。过去投资物业买家更关注资产升值速度，而对投资回报比较忽略，随着近两年房价稳定，投资者更关注租金回报率。所以很多房企会顺应市场需求，在销售时就一并推出“托管代租”服务，解决了买家的后顾之忧。
弹
返租期满后租金稳定性难保证
满堂红市场研究部高级经理周峰表示，“托管代租”实际上是发展商先收了客户的房款，再通过一定时间的返租。就开发商而言，一次性收齐了房款，保证现金流畅通。客户虽感觉有着数，但实际羊毛出在羊身上，且无法保证返租期满后的租金稳定性。
中
只是
新营销噱头
克而瑞战略研究咨询总监曾英杰认为，返租和带租约销售，这两种方式多是商业地产领域(如商铺和公寓)，为了促进销售而使用。目前很多住宅是以公寓的形式进行销售，从运营模式和销售模式上来说，存在一定的微创新，也算是自身营销噱头。
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