“刚改”抢占中端市场楼市 新常态该怎么玩
发布时间：2015/8/12 8:09:11   作者：佚名   点击：

“刚改”房：需要打动人心的楼盘产品

　　不可否认的是，在房子不愁卖的年代，“刚改”往往是最容易被忽略掉的一部分市场需求，没有被大多数开发商重视。一方面在刚需汹涌的市场情况下能够看到很多打着婚房、年轻人置业概念的楼盘卖的风生水起，而对于刚需产品来说，并不需要开发商过多的考虑居住舒适度、教育配套等问题，只要价格适中、交通便利就能够赚个“盆满钵满”。另一方面与刚需产品形成鲜明反差的是，在核心地段、生活配套较成熟的区域，开发商更倾向于开发档次偏高、户型面积偏大的高档住宅，这些产品尽管各方面条件都堪称优质，但却价格高昂，普通购房者根本望尘莫及。

　　“刚改盘”既要满足居住的舒适性、生活的便捷性又要在价格上控制成本，这样的房子不只需要开发商牺牲掉一定的利润空间，更需要在产品研发上具有相当的超前意识。在过去几年，楼市的一路突飞猛进，使市场产品结构陷入了一种中间断层、两极分化的尴尬境地，也把“刚改”需求无情的挡在了门外。

　　市场中的“刚改”人群增多，某种意义上说也预示着房子正在向居住属性回归，楼市逐步回归理性。应该看到的是在楼市逐渐实现了去投资化，未来房地产发展主要是满足自住需求，而随着大多数人已经完成了首次置业，“刚改”正逐渐成为新的市场主流，成为推动楼市稳步向前的中间力量。

　　面对这一趋势，对于开开发商来说，谁先抓住了这部分需求，就能够提前走出产品同质化竞争的窘境，在新一轮市场洗牌中脱颖而出。未来，随着购房需求越来越细分而多元化，市场需要更多能够打动人心的“高性价比”楼盘，成为楼市健康稳步发展的新引擎。

　　“刚改”族：将向刷新房地产主流市场

　　根据石家庄市房管局上半年备案数据显示，2015年1月到6月，120-150平米备案3141套，占总住宅备案套数的19%。100-120平方米的户型需求趋向上升，而12-150平方米以上的户型销量也较大。由此可以看出，目前石家庄房地产市场是以刚需和刚改为主。

　　石家庄市住房局相关人士认为，从市场主体需求看，本地居民仍然是市场消费主体，普通商品住房仍然是住房消费者的主要选择，刚性需求和改善型需求是省会住房消费的主要推动力。另外，上半年省会各大开发项目为尽快消化库存、缓解压力回笼资金，均推出了不同程度的优惠措施吸引消费者，明显提升了到访量和成交签约量。

　　受上半年一系列银行信贷及税收宽松政策的影响，石家庄二手房市场成交活跃，尤其是今年5月份至6月份成交量屡创新高，仅6月份单月二手房成交达到31.06万平方米，同比增长100.80%。相关人士提醒说，住房局的二手房成交均价官方数据，是以地税部门过户交税的核定价格来计算的。这个价格和市场实际成交价格有差异，二手房挂牌实际成交价格比商品房均价只高不低。

　　石市住房局相关人士表示，伴随着今年以来的一系列房地产市场宽松政策，以及连续降息等利好因素，百姓在住房消费上的购买力将得到进一步释放，预计房地产市场成交活跃的态势将会在后半年持续，石家庄的房地产市场仍将保持平稳发展态势，而住宅项目中主要是刚需和刚改房将成为市场的主流。

　　河北盈阔地产机构常务副总苏风彦对此认为，石家庄商品房市场发展二十多年后，刚性需求虽然仍然是房地产市场的主流，但是很多人已经具备了基本的住房条件，也就是说，首套“刚需”房很早以前就已经有了，目前已经逐渐进入到更新换代时期，这个更新换代时期就是“刚改”。

　　刚改盘：是高性价比楼盘的代名词

　　在记者随机走访的过程中，询问意向售房者的调查显示，其中绝大部分人需求选择的是80-100平方米左右的刚需户型，显示市场上刚性需求已经成为主流，但是和以往不同的是，这些人已经拥有了一套住房。他们就是所谓的“刚改”族，这类人群年龄多在35-50岁，处于事业的稳定上升期，有一定的经济基础，但尚未达到“不差钱”的程度。“刚改房”则通常指面积在90-140平方米，房间结构大多是2-4室，居住功能较强，舒适性较高，但并不奢华的房子。

　　在和购房者接触中，“刚改族”的意向渐渐清晰。在星河盛世城售房大厅内，正在选房的柳女士告诉记者：她家里已经有一套房子，但是孩子已经6岁了，考虑到以后的居住，孩子和老人都需要独立的居住空间，所以需要购买一套三居室的住房。

　　刚改一族普遍对楼盘的产品要求比较高，对于“刚改族”而言，由于没有“过渡性”，其挑选的房子很可能是要住一辈子的，加上相对丰富的生活经验，因此更懂得房子是否好用，例如储物空间、孩子的玩耍空间、通风采光情况等等，其居住需求更接地气。

　　一般而言，“刚改族”以3房为首选。在户型之外，房子的景观、教育、医疗配套等要完善，同时其地理位置通常以区域次中心为主，在停车位、大堂设计、电梯配置上相比小户型楼盘有提升。“刚改族”要求小区内外的配套要完善。

　　最近两年随着楼市调控的深入，“买方”开始逐渐主导市场，市场从产品层面开始有了新的变化。某种意义上说，楼市中的“刚改”需求其实就是对“高性价比”的楼盘需求，是“高性价比”楼盘的代名词。

　　买房置业·说的

　　真

　　▉层林尽染：我去年购买了一套两居室，今年月底该交房了，据说目前房子的各项证件齐全。我的问题是房产证办理期限是多少？

　　答：双方当事人可以在合同明确约定办理房产证的期限。如果没有约定的，那么，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　▉布瑟李：现在状况是家庭月入一万七，自住一套三居室，月供五千(用公积金+房补)，在郊县有个小联排平时父母住。在老家小城还有两套小房子，租金月两千左右。有没有必要把小城市的房产卖掉，在石家庄投资个商住房？

　　答：小城现在住宅转让比较困难，买家卖家僵持不下，要卖还需时日等候。偶倒是建议你把小联排卖掉。出租稳定且收益进入安全边界的，尽量不要动，长期持有。

　　Phlieluo：石家庄西边二环外单位团购房子(分别是14层、22层、32层)，公园在小区北边，均价5200元，市场价7500元，要还是不要？买几层合适？

　　答：如果不存在采光通风噪音问题，3，4，5好，如果这些问题无法规避，选择10层以上(电梯品牌和维修良好)，石家庄西部貌似临近地质断裂带，低高度楼较佳。如果一切都好，越高越好，送大平台的话，当然是顶层。

　　▉卡哈哈：请教一下，农村土地流转之后，乡下的宅基地可以买吗？

　　答：前提是价格足够低，户口可迁入。这里所说的宅基地，是靠近城市的，有发展成城市区域的宅基地，不要去搞四边不粘，偏远且穷山恶水的宅基地。靠近城市的宅基地，一般户口都封闭了，没有封闭的很少，先对照一下是否符合这些条件。农村不封户口的地方，户口迁移比较简单，但是没有什么意义。