燕郊房价已超北京部分区县 过度炒作积累风险
发布时间：2015/8/22 23:27:49 作者：佚名 点击：
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燕郊也会迎来限购？昨日，“北三县”（廊坊下辖的三河市、大厂回族自治县和香河县）楼市再次成为焦点。
有消息称，“环首都的河北几个城市有可能限购或者进一步强化限购。”这一消息并未得到三河市官方证实。不过，有当地开发商透露，政府此前确实就燕郊房价数月来的暴涨跟企业做调研。
限购消息传出的背景是，近几个月来，“北三县”房价分别上涨了1000元至5000元不等，位于三河市的燕郊房价甚至超过怀柔、平谷、密云等北京部分区县。
“如果短期内燕郊楼市一直炒作，出台限购政策的可能性就会很大。”中原地产首席分析师张大伟昨晚在接受北京晨报记者采访时表示，“如果出台限购政策，可能会不论户籍，仅允许限购一套，这样就不会再有投资炒作的氛围。”
不过，张大伟进一步指出，燕郊之前房价的上涨主要依靠炒作，“通州限购收紧，可能对燕郊、大厂打击将非常大。”
燕郊供应总量较大，项目规划与通州差距很大，且暂时没有落地的配套和利好出现，“按照过去经验，燕郊和通州的价格比大约为1比2.5。目前燕郊、大厂等地的购房者大部分是投资需求，并非纯刚需。现在燕郊的价格已经超过1.6万元／平方米，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会出现大量投资者离场。”张大伟说。
燕郊：
上涨主要依靠炒作
“北三县”中，燕郊的名声最响。距离天安门只有30公里，与通州“隔河相望”，被称为“北京的编外县”。
近年来，由于售价相对便宜，加之在限购和信贷方面不如北京苛刻，大量北京购房者把目光转向燕郊。如今，借着京津冀协同发展、地铁6号线要通至燕郊的各路利好，燕郊楼市迎来新一轮的“风口”。
“均价1.8万/平方米，最贵的接近2万。燕郊现在就没有低于14500元/平方米的盘。”上周末，位于燕郊燕顺路潮白河东畔的汇福悦荣湾二期第二次开盘，燕郊普通住宅价格再次被刷高。据了解，汇福悦荣湾在今年4月还被媒体质疑炒作营销。该项目一期均价仅为10500元/平方米。
“现在燕郊基本就没房子，市场一星期一个变化。前期开盘的夏威夷蓝湾、港中旅、天洋城4代全部卖完，首尔甜城普通住宅也卖完了，现在还有商住两用的，每平方米大概1.2万元左右。”一位楼盘销售人员向北京晨报记者介绍，春节以来燕郊房价上涨，尤其是6月份后价格不断攀升，“今年以来新房单价上涨了5000元左右，二手房涨了2000元到3000元。其实也不是没房，是不卖了，后期开盘的项目均价至少在1.7万元至1.8万元。”
从近期开盘的项目看，燕郊房价已经超过北京的怀柔、密云、平谷。链家市场研究部统计数据显示，7月份，平谷、怀柔新房成交均价分别为13038元/平方米和11654元/平方米，密云、延庆的房价更低。对此，业内人士认为，利好政策叠加，临近北京的燕郊产生虹吸现象，引发过度炒作和房价上涨。
大厂：
潮白河沿岸楼盘已没房
燕郊市场趋近饱和，大厂、香河成为购房的新热点。从距离看，大厂、香河离北京比燕郊略远，但从价格看，大厂、香河房价虽然也处于上升期，但相对燕郊仍是洼地。
在喜来登酒店至潮白河友谊大桥路段，北京晨报记者看到，四处都是在建工地，沿着马路便是各楼盘售楼处。在潮白河孔雀城，虽然销售人员在电话里就告知没有房源，但售楼处仍然有不少前来看房的客户。“潮白河沿岸区域正常销售的房源现都没有了。估计9月左右才有新的项目开盘。”一位销售人员介绍，潮白河区域最近清盘的项目均价在9000元左右，“6月6号开的盘，2000多套房源，两个星期就卖光了。再开盘估计就过万了。”她告诉北京晨报记者，大厂房价是从5月中旬开始进入上升通道的。
在看房过程中，也有其他销售人员向记者推销，“如果实在想买，我可以帮忙问问，看是不是有定了房贷不下款的，不过这样的房子极少，即使有，也需要加价才能买。”
北京晨报记者走访发现，大厂新楼盘主要集中在大厂县城及潮白河区域。潮白河区域由于距离北京近，价格较高，已经接近10000元/平方米；大厂县城位于潮白河新城东10公里，均价在5500元至6000元左右。潮白河区域更受投资者青睐。
数据显示，6月份，大厂的成交面积达到168279平方米，相比去年8月，增长高达168.28%。同时，区域库存量出现下滑。业内专家认为，过去燕郊是很多北京置业者的首选区域，在此预期下，燕郊等地的价格出现了比较快增长。相反，随着大厂等区域板块的成熟，或成为新的置业选择地。
香河：
北京购房者60%用于投资
在“北三县”中，香河距离北京更远些。尽管位于京津之间，香河楼市近些年来却一直不温不火，普通楼盘均价徘徊在5000元到6000元。不过，从6月份开始，香河楼市的购房热度迅速提升。
北京晨报记者驱车一出京哈高速香河出口，数十位手拿传单的推销员便迅速赶来。“姐，看房吗？我们的项目就离这儿几百米，我带您过去看看呗。”待记者将车缓缓驶离人群，仍有推销员奔跑着追赶车辆，“姐，您就去看看吧，我们带一个人过去就有50块钱，您去看一眼就成。”
北京晨报记者在香河发现，在售楼盘主要集中在香河现代产业园区、县城内以及香河一城的所在地安平镇。与燕郊不同，这个小县城的房地产市场，品牌开发商云集，且开发体量大，万科、五矿以及富力等品牌房企均有开发项目。
中国指数研究院数据显示，2014年7月，香河区域商品住宅成交面积仅为10.54万平方米，销售均价约为5600元/平方米。今年前4个月，销售套数维持在千套左右，5月开始有所提升，6月成交面积达到22万平方米，销售均价也上涨至5955元/平方米。
“前几个月天天都有好多来看房的人。”虽然并非周末，在荣盛白鹭岛售楼处大厅依然有几十号人，门外停着的多数是京牌车辆。“前面开盘的差不多都卖完了，一共2200套房，现在还剩下不到40套。”销售人员向北京晨报记者介绍，去年下半年开盘时每平方米均价在5000元出头，目前均价已达到5900元至6200元。
该销售人员介绍，香河城区房子多是本地人购买，价格没有太大变化，而北京过来的购房者主要购买高速路出口区域的房源，“约60%是用于投资。”在7月中旬刚开盘的销控板上，记者发现认购的房源价格有的已超过6400元/平方米。
北京晨报记者发现，销售喜欢用“京津冀协同发展”和燕郊房价“大涨”来刺激购房者，“燕郊都快到2万了，香河肯定会跟着涨。相对于燕郊和大厂，香河的价格最便宜，升值空间大。”不过，目前看，现代产业园区虽然大牌房企云集，但配套设施并不完善，满足基本购物需求都难。业内专家分析，“京津冀协同发展规划”的发酵，会对香河楼市产生一定利好，未来香河是否能够分得一杯羹尚未可知，但以目前的房价水平，在北京周边称得上价格洼地。
北京晨报记者 杨奕
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