楼市连迎两大利好政策 “银十月”能否成色十足？
发布时间：2015/10/25 21:07:19 作者：佚名 点击：
近期稳增长压力加大，在国民经济中起重要作用的房地产将承担一定的稳增长职责。在此背景下，地产行业今年以来多次受到政策照拂，包括降准降息、降首付比例等新政措施，对行业回暖起到了较大帮助。正值房地产传统意义的销售旺季，“金九”的表现可圈可点，“银十”能否借力政策利好再续良好表现备受关注。
楼市一日迎两大礼包
在去年的9月30日，中国人民银行在长假前突发大招，推出涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”等政策的“9.30新政”，强力救市。历史再度重演。今年9月30日，央行联合银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年房贷政策的第二次调整。今年3月30日，央行联合住建部、银监会发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知，其中主要的目的之一是下调二套房首付比例，明确对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
同样是9月30日，住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。《通知》明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务，拓宽贷款资金筹集渠道，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。对此，中国银行金融研究所副所长宗良表示，调整首套房贷款比例，不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但是却传递出国家层面稳定市场的信号。数据最能说明房贷政策进一步宽松对应的背景。1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%，增速比1-7月份回落0.8个百分点，回落幅度比1-7月份扩大0.5个百分点。在稳增长压力渐增的背景下，房地产市场的稳定性就显得尤为重要，政策加码也就势在必行了。
地产行业回暖预期增强
“金九银十”一般是房地产开发商销售的旺季，今年也不例外。8月份开始，楼市逐渐回暖。9月份，全国楼市开始保持平稳回升态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，9月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10817/平方米，环比上涨0.28%，涨幅收窄；同比上涨1.36%，涨幅扩大。国庆长假前推出的两大利好政策对楼市产生了立竿见影的成效。中原地产研究中心数据显示，十一黄金周，全国主要54个城市合计住宅签约24242套，较2014年同期的21083套上涨了15%。一线城市涨幅最大，上涨幅度达到了23.7%。其中上海成交1021套，相比2014年732套明显上涨。
“全国性房地产政策的全面宽松，为‘金九银十’再创新高创造了良好的环境。尤其是中央层面一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。”中原地产首席分析师张大伟认为，再加上一、二线城市的“地王”频频出现，在“地王”效应带动下，预计这些城市未来楼市成交量将持续上行。
市场预计，四季度楼市有望继续回升。克而瑞研究中心分析认为，整体来看，房价在四季度持续上涨的基本面不会改变，但四季度房价增速或将有所放缓。中国国际经济交流中心研究员陈永杰认为，目前楼市回暖态势将维持较长时间，因我国经济仍将保持一定增速，而楼市与我国经济有较强关联性，未来房地产市场将保持继续增长。但目前房市增量投资比较有限，需要进一步做好存量调整工作，从质量上推进房地产市场的发展，下一步房地产市场增长将呈中低速，楼市回暖也不太可能回到以前的发展高度。
楼市分化愈演愈烈
相比于上半年的清淡，楼市在下半年出现了明显的回暖，但大中小城市的楼市分化却在延续。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头。今年以来，一线城市频出区域地王，八九月间，北京、上海、福州、苏州、成都等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。三、四线城市则面临与一线城市截然不同的现状，房价走势跌多于涨，一片惨淡。
对三、四线城市而言，供应过剩、需求疲软以及库存高企等问题依然得不到解决，故而成交量上涨动力不足。中国房地产行业协会原副会长朱中一认为，“9.30”和“3.30”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求，促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后，住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。针对一二三四线城市楼市分化加剧的现象，有专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。
在地产业感受到暖意的同时，地产股近日也开启了反弹，同花顺软件显示，房地产开发指数节后三个交易日暴涨12.3%。对于地产股的投资机会，安信证券认为，地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，继续全面看好地产股。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。国泰君安则认为2015年房地产股的机会蕴藏在以下四大主线之中，分别是受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显的龙头房企；具备国企改革预期的标的；积极转型的优秀标的；另外就是具备京津冀、自贸区等区域投资主题的标的。
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