北京楼市竞争激烈 顶豪产品密集成交现分化
发布时间：2015/11/19 21:55:52 作者：佚名 点击：
有“最贵豪宅”之称的北京壹号院目前已经成交6套房源，今年8月才刚刚领证的使馆壹号院更是在一天内签约14套，成交额破10亿元。今年以来，北京顶豪市场整体飘红，截至目前成交已突破200套再创历史新高。但与此同时，随着顶豪市场的壮大，分化和差距也在悄然拉开，越来越激烈的市场竞争格局下，如何打造差异化，将是取胜的核心所在。
密集成交
据北京市住建委网站信息显示，目前北京壹号院已经签约3套商业和3套住宅，住宅的成交均价是16.2万元/平方米，商业的成交均价是19.5万元/平方米。据融创内部人士透露，其中3套房源单价近20万元/平方米，另外还有6套处于认购或资格核验状态。
北京壹号院是北京前任单价地王项目，去年12月首批51套房源获得预售许可证，楼王产品预计售价超40万元/平方米，成为北京最贵的项目。今年6月中旬，北京壹号院宣布年内正式入市。
与北京壹号院同期推出的另一个融创顶豪项目使馆壹号院，目前已签约14套，成交均价10.14万元/平方米，总成交额破10亿元。
此外，位于西三环的龙湖西宸原著，继6月别墅产品10亿热销之后，其推出的140-240平方米平层产品西宸原著玉府，蓄客1个月，10月24日开盘当日，首推产品全部售罄，又创10亿元佳绩。
据中原地产研究部统计数据显示，今年北京10万元/平方米以上顶豪成交爆发，目前整体签约套数达到了创历史纪录的203套，即使剔除年初盘古集中签约的96套，也达到了107套的历史最高纪录，是之前历史最高成交年份28套的3倍。中原地产预计，今年全年北京10万元/平方米以上签约数量有望达到250套的爆棚成交量。
不仅顶豪成交上涨，单价在6万、10万以及总价1000万以上的豪宅（含公寓），全部创造历史纪录。
亚豪君岳会统计数据显示，10月北京别墅市场共实现成交267套，成交面积8.11万平方米，环比分别减少25%、29%，虽然月度成交出现下滑，但今年金九银十别墅市场的表现可谓“实至名归”，两个月内北京别墅市场共实现成交621套，成交面积19.54万平方米，同比分别增加114%、104%。同时这一成交量也创造了近6年的同期新高。
竞争白热化
虽然整体飘红，但细分来看，密集的成交只是集中在极少部分项目，绝大多数顶豪项目只是个位数成交甚至年内只成交了一套（见右表）。尽管顶豪产品从其意向认购到真实签约的时间跨度较长，但这样的成交情况也已经充分反映了目前豪宅市场的冷热不均。
土地市场日渐稀缺，一线城市商品房正进入豪宅化趋势加速期，前有猛虎后有追兵，竞争也越来越激烈。
中原地产首席分析师张大伟分析表示，目前北京已经出现了39宗楼面价超过3万元/平方米的地块，其中，楼面价超过6万元/平方米的有5宗，超5万元/平方米的有6宗，超4万元/平方米的有11宗，超3万元/平方米的有16宗，也就是说，未来房价预期在15万元/平方米左右的将有11个项目（即楼面价超5万元/平方米），售价挑战10万元/平方米以上的合计将有21宗，再叠加部分老项目，预计未来北京10万元/平方米以上的项目将有50个，这些顶级豪宅项目将提供超3000套房源。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度却相对较慢，因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。在这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验，并且有品牌客户黏性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，则将面临更大风险。
如何胜出
“房价金字塔的塔尖被突然拔得太快”，北京房协秘书长陈志告诉记者，这些塔尖上的产品不但价格更高、数量也更多。陈志认为，这些产品成交多寡虽然与入市供应的数量直接相关，但如此高端项目在定位、地段和产品打造上能否满足购买人群的需求，更成为最终成交的决定性因素。
首先是定价机制。市场上有越来越多项目喊出10万+，虽然地价成本高企推升房价上涨是客观事实，但购房人最终是否能够接受这样的价格，却并不是由市场或者开发商来决定的。在经过前期的市场预警和首次开盘的市场试探之后，如何制定能让更多意向购买者接受并认可的价位，将在一定程度上决定项目的去化。
价格因素之外，对于顶豪项目来说，产品的打造才是关键。地价猛涨，势必导致建造商品住宅最大的成本上涨，房价不可能不上涨，对此，开发商的普遍做法就是营造产品的差异化。
“万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院子住着谁？”这个北京豪宅圈流传的段子，虽然有调侃的性质，但也不难看出豪宅项目打造产品的精细程度以及北京顶豪项目竞争的激烈性，在郭毅看来，如何打造匹配需求的产品、确定合理的价格、在合适的时机推向市场，并在激烈竞争中突围而出，是每一个豪宅开发商都面临着的巨大考验。
京华时报记者潘秀林京华时报制图吴尚楠
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