2015北京土地出让金额破2000亿 丰台、大兴地王集中
发布时间：2016/1/2 18:28:40 作者：佚名 点击：
遍地地王支撑了今年北京的土地市场，北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念，这也将创造历史最高纪录。数据显示，今年以来,北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比去年减少38宗,建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑,但土地出让金却创新高。这主要是由于标杆房企大举回归一二线城市,导致地王频现，直接拉升了土地价格。
全年土地收入近2000亿元
5万元、6万元、甚至7万元的土地价格，在不断刷新着人们对于北京土地“天花板”的想象。一平方米的价格几乎就是一辆家用轿车的价格，也难怪今年的土地收入提前创下了历史新高。根据北京市土地整理储备中心公示的数据统计，截至12月23日，今年北京土地出让金额已经累计达2017.25亿元，创下了新的纪录。而此前土地成交高峰时的2013年和2014年，全年的出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。
据中原地产统计，截至12月23日，年内还有4宗土地待出让，可以预计的是，今年土地成交的记录还有可能被刷新。
如果有人认为2000亿元的土地收入是因为土地供应开闸放水，那就大错特错了，相反，今年成交的土地相比去年反而更少了。亚豪机构的统计数据显示，截至12月23日，今年北京共有106宗土地实现出让,相比去年减少了35宗。 在这106宗土地中,建设用地面积合计674.96万平方米,规划建筑面积1469.08万平方米,同比分别减少了30%、14%,这一土地成交量也创近8年新低。但这丝毫没有影响开发商们的抢地热情，标杆房企大举回归一线城市，导致地王频现。像葛洲坝、碧桂园这类并不经常高调抢地的房企，也参与到地王的制造中。
业内人士指出,伴随着供应减少,一二线重点城市土地市场需求却在日益增加,土地市场竞争日益激烈。地王频现将导致未来豪宅供应增加,给豪宅市场带来压力。
不仅仅是北京,一二线城市土地市场近来升温明显。根据统计,今年前11月,中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。不过,11月300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市,升温态势更加明显。
数据显示,2015年11月,一线四大城市成交地块出让金1062亿元,环比上涨133%,同比上涨47%,单月突破千亿元。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:“北京去年的住宅土地出让金收入规模约为1311亿元,预计2015年将超过1400亿元。其他不少一线、二线城市的土地市场也非常火热,很多城市的土地收入都将创近年来的新高。”
丰台因地“疯”成西“贵”
2013年的土地热，让业界重新定义了孙河板块，2014年东坝又异军突起，备受关注。但在今年，西南三环沿线的丰台区域无疑是最耀眼的明星。只要有住宅用地放出，5万元/平方米已经成为了基本的起价。区域内甚至还成交了一块单价7.5万元/平方米的新地王，打破了2013年由融创创下的朝阳区农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价纪录。
10月末，丰台区花乡樊家村放出了一块覆盖居住、养老、医疗、托幼及中学用地的优质地段，加上当时土地市场 “断粮”已久，该宗地一推出便吸引了众多房企到场。最终，经过104轮的竞价，央企葛洲坝以49.5亿元的总价和配建4.1万平方米公租房和6.18万平方米农民回迁房的代价摘得，溢价率达到50%。
据中原地产首席分析师张大伟测算，刨去配建和保障性住房，上述宅地商品房部分楼面单价高达7.5万/平方米，超过了农展馆地块，创北京住宅类楼面价历史新高。
并且，紧邻该块新地王的是懋源地产的钓云台项目以及夏家胡同地块，其中夏家胡同地块楼面价高达4.5万元/平方米，钓云台主打170平方米以上的大户型，已经在12月份入市销售，单价在10万元/平方米左右。业内人士预计，樊家村地块作为北京的新地王，每平方米成本就超过了7万元，预计市场售价将在每平方米15万元左右。
从全年土地成交来看，楼面价也明显提升。数据显示，2015年（截至12月23日）成交的49宗宅地当中，实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗；实际楼面价10000-30000元/平方米之间的有17宗；而实际楼面价超过30000元/平方米的则多达23宗，占比高达46%，而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。
尤其是地王频出的丰台，在土地“疯狂”过后，留下的是遍地豪宅。
“如今的丰台西南三环一带，北有龙湖西宸原著、西有钓云台、东有夏家胡同以及华润亚林西项目、南面还有中海九号公馆，丰台新兴豪宅区的雏形已现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，加上已经出让的多块丰台高价地，未来丰台将像孙河一样成为新的豪宅板块，西南三环也将晋升“西贵”。
据中原地产统计，截至目前，北京楼面价超过4万元的含居住类土地合计有30宗左右，其中有7宗出现在丰台区域，包括之前的西局、夏家胡同、亚林西、石榴庄，均出现了多宗高价地。张大伟预计，叠加葛洲坝的地王及新宫高价地，预期丰台区域内将出现起码8-10个售价预期在8万-10万元的顶豪项目。
张大伟称，作为城六区之一，丰台房地产市场过去一直平淡无奇，区域热度甚至不如亦庄区域，主要原因是土地供应节奏滞后。随着2013年龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南市场，丰台土地价格迅速攀升，数宗高价地开始出现。2015年，丰台区的多个顶豪项目开始热销，丰台楼市越来越被认可。
谁在拉动地价
开发商为何敢于频频出手，甚至于不计成本？其背后的推动力有哪些？
现阶段土地市场的竞争已经趋于白热化。如在今年10月举办的一场土地拍卖会上，金茂与碧桂园联合体经过多轮竞价，最终以140%溢价率、51.8亿元夺得丰台两幅地，当然其结果也使得地价飙升。
专家分析指出，房企之所以敢于“大手大脚”，在于今年销售业绩向好，投资信心恢复，加上年终必须完成全年拿地目标，纷纷加码拿地，从而导致土地价格上扬。有业内人士表示，在已经完成全年销售业绩的情况下，众多房企面临年底拿地目标的完成度，因此不计成本拿地，并呈现趋向疯狂模式。在这种情况下，在北京、上海等一线城市，由于优质纯宅地的稀缺，土地价格自然会在各房企的激烈竞争中不断上行。
更为深层次的原因在于房企对优质地块的追捧。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，伴随着供应不断减少，北京土地市场的需求却在日益增加，大型房企战线回缩，外地房企大举进京，使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况，因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢，甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环附近的郊区县均出现楼面价3万以上的地块出现，高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好，但也并不属于传统高端居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。
统计数据显示，2015年宅地实际楼面价前五的项目当中，丰台区占据3席，地处南三四环之间以及周边，这些地块成交实际楼面价均比周边项目售价高出80%甚至翻倍，预计售价更是将高于周边项目两到三倍。任启鑫认为，虽然这些地块成本与预计售价与周边项目呈现畸高，但是对于房企来说，在全城豪宅化已成定局的趋势之下，绝对位置较好的项目更容易操作。
另外，中小房企押注一线城市及重点城市，也在一定程度上促使土地市场价格飙升。业内研究员表示，房企在城市布局方面，会更加青睐于一线城市的布局。尤其是一些中小房企，会有押注一线城市的投资心理。此类房企到一线城市高溢价拿地，一是为了做标杆项目和做总部经济，二是认为后续房价持续上涨能够对冲目前地价上涨的风险。
未来2年地王房价将上涨120%？
有数据统计显示，今年北京已经出让的住宅土地，平均楼面价约在17800元左右，但事实上，其中大量的不可售物业，剔除干净，平均商品房住宅的楼面价高达3.8万，那么也就是说按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右，这些住宅项目的售价预期将在8万元左右。
那么目前市场价格在多少？剔除了商品房住宅后，目前的市场成交均价在3万左右。其中成交结构趋向郊区化，五环外占比高。那么这种土地价格超过房价的市场，要求在未来2年，北京房价有120%的上涨。否则对于今年出现的十余个高价地王来说，入市难度将非常大。
那么，房价真有可能跟随地价，在两年内涨120%吗？至少在多位业内人士看来，这样的计算推演太过理想化。明年价格预期变化最大的将是在7月集中出现地王的大兴，与10月集中出现地王的丰台。两大区域未来将披露出现价格预期在目前市场价格一倍的项目。
虽然这两个区域的土地价格已经非常高，业内认为，对于未来如何打造产品，如何在与周边竞争中吸引买房人，如何平衡土地价格和利润的关系，都是拿地开发商未来两年的难题。单纯的按照土地价格提升售价并不一定被市场买账。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，2016年豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场必然面临供大于求现象，对于房企来说，在非成熟豪宅区打造豪宅产品，必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造；而即便是在已有豪宅基础的区域，由于拿地成本相比周边项目高出一截，即便是耗巨资打造出品质项目，由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。
不过，也有业内人士认为，对北京土地市场来说，北京土地稀缺，供需比例悬殊，土地作为房地产市场的生产资料，特别是一线城市的战略意义更大，所以很多企业不完全的考虑销售利润，因此地王项目并不简单代表着高收益，明年豪宅竞争愈加严酷的情况下，喊得高卖得低的情况将更加普遍，甚至也会有项目可能贴着成本线销售。
大型房企抱团联合拿地 中小房企“断顿”出走
土地市场进入寡头时代
遍地地王支撑了北京土地市场的屡创新高，从2013年开始，到今年的2000亿元的土地收入，北京土地市场的成交额经历了三年的连续上升。房企大鳄汇聚京城抢地已然成为下半年土地市场的常态，拍卖场上几乎全是央企和知名房企的身影，无论是北京本地的中小公司、还是外来的房企，几乎都很难在拍卖现场掀起波澜。中小型的房地产企业即便现身拍卖现场也普遍是举下牌子了事，很难真正参与到地王的竞争中，北京土地市场也正式进入寡头时代。
北京地市进入寡头时代小房企难出头
细数今年的地王们，都是众多大佬级房企频频出手捧场北京土地市场，诸如首开、龙湖、保利、万科等土地大鳄频频出现，而陌生的面孔则越来越少。
同时，在北京土地市场“高单价”、“高总价”的压力下，联合拿地也成为房企主流。据悉，截至2015年12月3日，年内已有36宗土地被房企联合体拍下，不过，即便是联合体，也多是央企、国企和金融巨头的联合，同样很少带着中小房企玩。
北京老牌“地主”首开可谓是联合拿地的积极分子。一边进行一级土地开发整理，另一边则在土地市场竞拍上玩起“排列组合”。今年地价快速上涨，有高负债率压力的首开拿地却毫不手软，首开+保利、首开+保利+龙湖、首开+万科……在朝阳区孙河、朝阳区东坝板块连续拍下地王，首开成为上述区域内最大的“造势商”。
11月25日，首开又引入龙湖平安联合体进入孙河地王开发，形成首开、保利、龙湖、平安各占25%股权的四方联手开发之势。
对于这样的现象，中国指数研究院副院长黄瑜表示，这也代表了当前在北京土地市场，都是资金充裕、实力雄厚的企业，无论是央企、房企甚至保险金融企业，都具备这样的条件。因为房地产行业一直属于资金较密集型行业，土地成本的攀升，让房企与之的合作意愿势必逐渐增强；而中小房企和实力差一截的民营房企很难获得大型房企的青睐，自身要进入一线城市的土地门槛也越来越高，失去了生存空间的中小房企，要么被逼出北京，要么在啃食老本，更加失去了在北京土地市场的话语权。
国企独领风骚 抢下京沪半数地块
随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。而且，这一趋势正越来越明显。
中国指数研究院梳理今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地发现其中77%的地块被央企或国企摘得，只有十幅为民企摘得；而上海今年以来成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。
此外，北京过去3年成交的160宗土地分别被83家企业斩获，其中63家企业基本只出现在1-2宗土地的竞争中，另外20家频繁出现，且收获最多。而这20家企业基本全部为上市房企，其中超过80%为国有企业。
11月23日，北京当地老牌国企华远地产今年首次成功拿地，以35.4亿元夺取北京石景山苹果园地块，溢价率高达121%。据现场消息，此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。
同一日，华润联手未来科技城共斥资50亿元，摘得北京小汤山两宗土地。其中一幅地块吸引来华润未来科技城联合体、中骏、国瑞、旭辉等四家企业参与竞拍。
虽有诸多房企参与竞标，但23日的北京土地市场最终的胜利者均为国企。这似乎也成为2015年北京土地市场的一个缩影：国企才是独领风骚的“大土豪”。
中小房企逃离房地产
拿不到土地，中小房企就失去了弹药，在老项目开发殆尽后，不少企业选择了逃离。
统计显示，截至目前，在北京产权交易所和上海联合产权交易所的待售房企股权达到34宗，总权益金额已超过一百亿元。其中，北交所受让项目19宗，待售总额46.47亿元，上交所受让项目15宗，待售总额高达60.34亿元。
“这是目前楼市的一个基本趋势。”业内人士分析，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返，小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。
由于一二线城市土地市场被国企主宰，一线城市的房地产市场也将随着地价的上升而被动“豪宅化”。导致中小房企的机会寥寥。而国企主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。首先，一线城市的土地市场进入寡头时代，市场交易变成“豪门游戏”。
“现在在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。”业内人士表示，中小型房企地产项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。
本版文/本报记者 李桁
上一篇：评论：房地产去库存应供?$N?z?S?R
下一篇：观点：保障房建设分配应明责严管
发表评论
