2015北京“豪”卖的新房 土地疯狂造就市场“豪”叫
发布时间：2016/1/2 18:28:40 作者：佚名 点击：
“到底2015年还是2016年算豪宅元年？”时值年底，各大媒体盘点2015年地产大事时都会遇到这个问题的困扰。2015年，北京房地产市场从某种程度上讲，基本已经“消灭”了刚需、改善型楼盘，以往500至600万元改善楼盘门槛已经突破了千万级，这批楼盘成为被豪宅的主力军。而刚需楼盘更是凤毛麟角，取而代之的是数百万平方米存量的不限购商住项目。2015年，人们总结楼盘的印象，毋庸置疑地脑海中浮现出一个字：豪。今年抢先开盘的几个10万+楼盘销售势头不错，似乎为明年超过50个10万+的项目埋下希望的伏笔，但真能如愿吗？
下面，让我们围绕“豪”来回顾一下2015年楼市的纷纷扰扰……
北京一套20万元/平方米顶豪成交创纪录 拉开即将开始的2016豪宅盛宴序幕
昨天，中赫万柳书院项目完成顶层复式一套住宅的签约，签约单价203000元/平方米。不出意外的话，这应该是北京房地产市场的最高成交单价。
据了解，尽管此前北京楼市也曾出现天价，但是，这些单价纪录基本上是以开发商项目报价的形式形成的。对于真正能够代表市场需求认可的成交签约价格，即便是在遍地是豪宅的年代，也多维持在10万+的水平，突破20万元的红线，万柳书院是“突破天花板”的第一盘。
在此之前，北京豪宅的成交价格纪录近期由北京壹号院保持。根据网签记录，8月27日，北京壹号院完成一套交易，成交单价为196057元/平方米。不过，网签记录显示，这套签约为底商，用途为商业。
万柳书院曾是北京地王。截至12月23日，成交42套，且每套均价全部在10万元/平方米以上。这也使其成为北京唯一的成交价全部在10万元/平方米以上的项目。据相关数据统计，自2009年至2015年的6年时间里，北京一共成交了324套10万+顶豪，往年成交套数最多的2011年为28套。
截至2015年11月底，北京10万+销量为212套，占到7年时间北京成交10万+顶豪总量的65%。盘古大观项目曾一次性成交96套，剔除这一非正常因素带来的成交量，万柳书院累计42套的成交量，可以占到北京10万+豪宅成交量的一半。
业界之所以高度关注万柳书院的成交业绩，其主要原因在于北京土地出让价格高企，天价土地成交频繁，势必导致未来出现大量10万+、20万+以上的项目入市销售。万柳书院的销售业绩，在一定程度上反映着北京顶豪市场未来的走势。
“疯台”、“东霸”一波接一波 土地疯狂造就市场“豪”叫
丰台变“疯抬”，东坝成“东霸”，还有昌平、石景山等区县都在2015年进入了地王凶猛的节奏。据中原地产首席分析师张大伟介绍，2015年截至日前，北京土地市场成交100宗地块，合计成交金额高达1920.77亿，同时也突破了2014年全年创造的1916.9亿的历史年度纪录。11个月刷新了历史。房企继续一线城市抢地。高地价推高未来的房价。目前，一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多地集中出现，未来房价很难不受到影响。
2015年楼市有多疯狂呢？据统计，年内合计成交100宗地，其中有25宗可以称为地王：楼面价超过5万+的地块高达9宗，楼面价超过3万的合计高达25宗。
截至目前，北京市还有7宗土地待字闺中，分别位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区，总起价67.75亿元。即使全部底价成交，今年北京市卖地收入也可高达1988.52亿元，而只要稍稍溢价，全年土地金超越2000亿元即为大概率事件。
北京地价的攀升，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。
老盘未去新盘又来的豪宅赛跑
有句话叫旧的不去新的不来，但在豪宅市场则不同，由于产品特殊、总价过高，因此去化时间普遍较长。因此就造成去年的豪宅还在积压，今年的豪宅又出炉，明年的地王已预订，库存越来越多，满城尽是天价盘就成为北京楼市目前真实的写照。
除了本文开篇提及的万柳书院，绝大多数豪宅项目从开盘到目前价格都没有明显的上涨，原因何在？答案是：豪宅不仅面对着同类产品的竞争，同时也面临着“被豪宅”的改善性住宅的冲击。
比如在京西部楼市，无论是今年销售良好的西宸原著，还是即将面世的招商亚林西、华润亚林东昆仑域，都对一个叫做紫辰院的高端改善盘的如鲠在喉。由于该项目拿地时间较早，价格一直保持在6万/平方米左右，而周边新出炉以及即将出炉的地王项目楼面价基本都在5万/平方米左右，售价都基本在10万元以上，买房人心理稍微发生变化就会从买豪宅发展到买高端改善盘，因此，周边豪宅在定价上都没有到高限，与紫辰院的价差并没有太大，因此，当紫辰院产品升级价格上涨步入豪宅行列后，“小伙伴们才长长地松了口气”……
类似的案例发生在很多区域，南四环项目天恒公园懿府与中冶德贤公馆都以4万元/平方米的价格牢牢把控着南城的购房人，而新出炉的地王项目在定价上都无从下手，楼面价都在3万元/平方米以上，卖4万亏本，卖5万保平，6万肯定卖不动，因此，整个丰台区域新晋地王都面临着被豪宅的高端楼盘虎视眈眈。
“但也不用过分担心，这些高端改善楼盘迟早都会成为豪宅，因为首先他们的地价也不便宜，现在也是为了跑量所以价格制定的低了一些，但随着项目销售过了生死线，一定会涨价的，那时候与豪宅的价差就会缩小。”业内人士如是说。
北京的豪宅什么样
北京顶豪市场流行着一个段子：万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿，融创的湖，紫辰院的树，润泽的楼王住着谁。
这个段子本意是调侃顶豪的标识性，但无意中也透露着这样的信息：要做豪宅必须真金白银地下功夫，否则一定会淹没在“汪洋大海”中，因为已经有专家做出预测，2016年一定会有豪宅烂尾。
每一个豪宅都在寻找自己的标识乃至价值。据亚豪机构副总经理郭毅介绍，目前豪宅竞争主要集中在几方面。
一靠品牌。意味着口碑的积淀和客户的信任。经过时间锤炼，用产品说话，用实力验证，才拥有超越同跻的企业形象，并作为项目的品牌背书，为销售形成助力。
二靠规划。宏大的区域大规划代表着政府的投入，基建、交通、配套都会逐步升级，并为顶豪的升值注入动力。前有CBD、中央别墅区，后有第四使馆区、北京行政副中心，都受益于政府规划。板块的小规划决定着区域的定位发展，例如朝阳孙河，区域内住宅用地均规划为容积率在1.1-1.4之间的低密住宅，是北京最后一块成片规划的低密别墅区，纯粹低密别墅的珍贵，足以支撑孙河别墅项目未来的长期升值。
三靠地段，赋予一个区域拥有的城市资源。顶豪公寓以地处城市核心区为优，顶豪别墅则既讲究周边的自然环境又注重地段位置，地段与环境兼得、且可作为日常居所的城市别墅在北京极为稀缺。
四靠产品，产品最终服务于生活，顶豪之间的产品竞争也摒弃华而不实的繁复，回归居住生活本身。只有独树一帜且满足了居者对于品质生活的追求和梦想的顶豪，才能赢得热销。
五靠总价。豪宅市场，不以单价论长短，而以总价定英雄。总价可控，才能扩大客户基数，是达成销量的先决条件之一。
本版文/本报记者 张舰
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