惠州楼市这Nt^?L??` gw? gO
发布时间：2017/1/8 22:59:01 作者：佚名 点击：
2016年即将过去，回望惠州楼市这一年,市场行情有起有伏。然而，随着2017年元旦日的到来，这一切终将成为过往。
回首起这一年的市场，不夸张地说，作为亲历者或观察者，即便多年后再回过头看依然是充满变化和起伏的一年。
年初的市场就不一样。在往昔，经历前一年的翘尾行情后新年皆快速跌落，但2016年的市场却延续着翘尾行情。在公积金异地贷利好、城市配套设施不断完善的带动下，楼市热情不减，并在新春返市阶段走上了新高度。
随后的市场就伴随城市发展的利好而呈现上升趋势。赣深、广汕高铁信息落地、莞惠城际通车、深惠城际规划提速，以及区域间多条连接道路的接驳，惠州楼市在深圳客的带动下不断刷出新高度。于是乎，从3月份开始，连续多月度销售面积突破150万平方米高位；于是乎，在惠州市政府发布的1—10月份经济简报中，前10个月全市商品房销售面积1464.88万平方米，增长50.1%。
再后来就是市场调控和规范的一幕幕了。伴随着激增的市场需求，楼市出现阶段性的供不应求局面，开发商、电商中介，以及行业关联企业的不断追捧热点让刚需置业者难以追赶。10月6日，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》启动调控，通过规范预售制度，完善房价备案机制以及动态化的市场巡查推动销售市场的稳步恢复平稳。
无论是城市内部完善进程，还是融入区域一体化的发展，可以这样说，2016年的惠州是梦想不断落地发芽和新梦想不断现身的一年，而惠州楼市，在这种梦想的进程里发展迅速。与此同时，跟随市场监督和管理机制的不断完善，惠州房地产市场的规范和平稳发展也成为现实。
具体到这一年所经历的暑寒冷暖，且听记者一一道来。
统筹/采写：南方日报记者 张峰
第一季度 翘尾行情延续，提早“入春”
经历过前一年的翘尾行情，一入新年，楼市交易量快速被打回原形，这是往年的年初市场所呈现出来的局面。
2016年初的惠州楼市则变得不一样。自去年5月份开始至岁末，全市销售市场连续8个月保持在100万平方米的成交高位，并在12月市场交出160万平方米的历史高位表现，而这也在今年初的市场得到延续。
开发商不同于往年在低价走量抢业绩之后，进入新年度的销售周期收紧优惠平稳销售，基于对后续市场的不明朗，企业新春折扣持续放大，均希望借市场的余温加速走量，实现现金为王的策略。
于是乎楼市成交迅速刷出同期新高，据市房管局发布数据，2016年1月惠州单月销售144万平方米。
更为值得注意的则是春节归来后的迅速“返春”，市场交易并未因长假而休停。随着城市鹿江公园、红楼滩公园等配套设施的完善，以及城市住房公积金异地贷款等政策的放开，市民在假日返乡置业的进程提速，楼市库存也得到有效的去化。
市场进入到3月份则出现进一步的集聚，备受关注的大亚湾万达广场开工建设，修建多年的莞惠城际也在一季度的末梢开通运行，一系列的城市利好使得区域置业迅速往惠州市场倾斜。这一直观的影响就是带来深圳客的蜂拥而至，在去库存提速之余，惠州楼市价值也越来越受到关注。
与此同时也产生着问题，突降而至的供需反转使得市场乱象接踵而至。个别楼盘为揽客未取得预售许可证也入市发售、中介为争夺客户出现纠纷等，这也引起了主管部门的关注。
3月29日，惠州市住建局、房管局和工商局三部门联合召开房房地产行业会议，发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》和《房地产广告发布规定》规范开发商行为，惠州成为广东省内一线城市（广、深）之外首个出台楼市降温措施的城市。
第二季度 深圳客蜂拥而至，价值重塑
年初回暖的楼市行至第二季度，楼市热潮开始不断出现。“不知道为什么，来买房的人多起来了。”这是记者在彼时踩盘过程中，多个楼盘的销售人员给的回复。
在销售市场上，据市房管局监测数据，在4—6月份，惠城仲恺区域分别取得5690套、4992套和3873套的高位销售表现。尤为值得注意的则是在四五月份区域连续8周销售房源数量破1000套，创造市场销售历史。
随着莞惠城际的通车，惠州融入区域一体化的进程得到显著加快。传了两三年的赣深高铁、广汕高铁接连传出消息，将在惠州设置多个站点。同时深圳地铁14号线延伸至惠州也得到确定，市发改和规划部门分别公示环评公告均显示线路将延伸至惠州南站。
受乐观的销售表现和城市利好的双重影响，在这一时间段，开发企业开始在土地市场表现活跃。已经连续两年没有出现过土地溢价交易的惠州城区实现突破，即使在近两年重复遭遇流拍的江南梅湖片区。
5月8日，广东海伦堡地产虎口拔牙，通过举牌加价在挂牌市场从本土房企方直手中抢走编号为GP2016—9的旧改地块，总价达到2.553亿元。一个月后，隆生企业又以4.188亿元的价格拿下水口的商住地块，溢价率达到83.8%。
另在临深的惠阳大亚湾，惠州市金科年投资发展有限公司以2.508亿元拿下起拍价仅为5780万元的大亚湾西区村民旧村改造地块溢价率更是达到让人咂舌的534%。
与此同时，惠州商业市场也得到反转。在金山湖综合体方直广场开业后，东平的实体商业体赛格假日广场也实现运营。这也代表着百佳、广百、海雅等实体商业陆续离场的市场不再，城市商业经济环境正在有效优化。
第三季度 供需拉高预期，交易活跃
实际上，应对市场的持续回暖，市房管局等主管部门早就发布《关于开展规范商品房销售行为大检查的通知》并展开商品房销售行为大检查。对于惠城仲恺企业存在的捂盘惜售、欺诈销售等行为作出规范。
然而随着市场的发展，深圳客的持续入境，开发企业对于市场的预期拉高，行业规范的决心并未受到市场关注。部分企业依托电商和渠道广泛走深圳投资客渠道，拉高房价，这也变相使得城市刚需族遭到挤压，安家成本被迅速拉高。
记者在这一阶段仲恺某楼盘的开盘现场看到，现场身着西装衬衣的中介人员远超前来置业的购房者，现场制造的房源紧张环境使得客户在高价迅速出手。而随后的加推房源单位则再度拉高价格售卖。类似的现象还出现在多个楼盘销售现场，合生上观国际、华章东郡等楼盘则因不参加团购就买不到房而收到投诉。
另外，在这一阶段全面实施的不动产登记对于房地产市场同样产生着深远影响。在上半年度，惠州二手房交易受新房市场的带动发展迅速，惠城仲恺在二季度就刷出超2000套的高值，而随着不动产登记的实施出现停滞，单月交易数量重新跌至1000套以内，直至三季度末权籍调查的常态化而逐步恢复。
与此同时，土地市场的疯狂也在持续。8月9日，一宗位于惠城区金榜路原本不起眼的2万平方米小地块，被雅居乐溢价192%以2.19亿元拿下受到关注。进入9月，碧桂园、佳兆业、时代等企业巨头围猎德赛地产位于古塘坳近29万平方米地块标的则创下热潮，274轮举牌过后佳兆业18.096亿元、溢价312%拍得，两宗土地楼面积均达到4000元/平方米左右的高价。
土地市场价值的提升还带来了惠州问题楼盘事件的突破。在檀月轼园、华基江山等停工楼盘在暖使得刺激下复工运营后，近日，惠州土地挂牌市场挂出两宗总面积7.5万平方米左右的林场激流坑地块，挂牌条件中要求企业承担问题楼盘华轩居后续债务问题值得关注，这也为其他暂未解决的问题楼盘提供了完善的有效样本。
第四季度 政府发力稳房价，规范市场
据惠州市政府官网发布的前1—10月经济运行简报显示，前10月惠州商品房销售面积1464.88万平方米。到了12月中旬则更是逼近1600万平方米大关。在楼价的表现上则是，年初六七千遍地的项目均晋升为万元楼盘，市民置业压力明显增大。
在这种背景下，第四季度的惠州楼市进入调控周期。10月6日，市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，要求严格规范商品房销售行为，并在随后成立市场专项检查小组实施常态化的楼市巡查。
在楼价整治环节，市发改局。房管局联合发布《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》，规范楼盘价格备案监制，要求楼盘实际成交价格不得高过监制价的同时，也不得低于监制价格10%销售，有效防止了企业“高报低售”，误导购房者消费等行为。
具体到动态化的楼市表现，前期市场已经取得较为乐观销售局面的企业并不急于推货入市，而是保持观望谨慎入市。同时在信息公示等环节也逐步规范化，市场秩序稳步得到优化。类似惠阳棕榈泉花园逾期交楼等事件均受到市场广泛关注。
而跟随楼市销售行为的规范，惠州市中介行业规范也得到深化。进一步规范传统中介和网络中介的经营行为，完善行业备案机制并建立起信用信息平台体系，通过人员和机构信用信息卡实现行业的信息公示和统一监管，保障购房市民的权益。
再然后则就是属于城市交通梦想落地的进程了，进入到岁末的12月份，22日赣深高铁开工建设，26日城市轨道线网规划发布，28日透露深惠城际线在“十三五”期间启动建设……惠州城市在多元化的交通规划和建设进程中快速踏入深惠一体化的轨道，这对于惠州楼市而言无疑是长效的利好，将推动市场价值的进一步发展。
■观察眼
暖市下除了高价拿地 企业还应提升房子品质
说真的，作为楼市行业里的旁观者，笔者回望起2016这一年亦是感慨万分。犹记得年初的企业还满是逃生的喜悦，转眼已然生出几分土豪气来。
据惠州市政府发布的楼市销售数据，前10月惠州商品房销售面积1464.88万平方米。到了12月中旬则更是逼近1600万平方米大关。而且，相较于去年年中以来的高销售量建立在企业频繁的降价优惠促销环境下不同，今年的市场，跟随深圳客的持续入境，楼价上行幅度明显，企业利润丰富。
而且，不单是惠阳大亚湾、不单是惠城仲恺，或者是少数几个楼盘，2016年的市场遍地开花，有房可售和有房入市的开发商基本上都取得了乐观的销售业绩。
可以这样说，比起年初甩货上岸脱离资金困局的境遇，当前的开发商企业是遇上了好时节，过得滋润。实际上，对于行业的发展进程来说，滋润也代表着发展。
聚焦我们看到的惠州楼市，销售量上去了、市场价值也得到重塑，房子也能卖出高价……，这也是需要思量发展的问题了。
于是乎，惠城江南片区地块高价出售、水口宗地溢价成交、佳兆业溢价溢价312%古塘坳拿地，以及大亚湾土地溢价534%交易。地块楼面积3000元/平方米，4000元/平方米……不断攀涨。
归咎原因，一方面企业销售顺畅，拿地资金充裕；另一方面楼市高涨，地块坐地起价。在笔者采访过程中了解到，当前的惠州范围类，除了龙门和博罗乡镇，2000元/平方米的楼面价已经很难拿到土地。加上楼盘建安成本、资金、人工，以及营销和公关等支出，销售房价基本很难有回落的空间。
“这对于企业来说议价的空间将变得有限。”在雅居乐议价192%拿下金榜路地块时，面对接近4000元/平方米楼面价，相关业内人士如是表示。这只是一个缩影，回望这一年，类似的高价拿地数不胜数。
当然，作为企业而言，高价拿地后所面临的企业风险和市场风险肯定清楚，但不拿地就没未来，高价拿地还至少有运营空间的窘境让其不得不豪气而为。但对于长期关注着惠州楼市健康发展的笔者来说，企业的扩张经营很重要，但如何提升产品品质，以及完善自身业主的生活显然更加重要。
退一万步讲，企业挣了钱当然可以任性拿地。但对于深耕惠州市场，摆脱了资金难题的企业来说，完善产品同样重要。说真的，基于前几年的市场平淡局面，楼市的同质性，产品的良莠不齐问题是“欠账”的，是需要企业予以关注的。
在这个层面上来讲，主管部门齐发力调整规范是个向好的局面，但对于市场的长期规范和完善来说，开发企业不应该是作为被管理方的投机取巧，而是应该主动承担起相应的社会责任。如果这个帽子戴得有点大，那最起码也该为信任自己而花钱买自己的房子来安家的业主上点心。
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