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发布时间：2017/1/14 21:35:27 作者：佚名 点击：
2016年5月27日，杭州史上首宗百亿地王诞生。吴元峰 摄
2016年，杭州楼市刚刚唱完一出四季歌；这厢，对于2017年杭州楼市的猜想已经接踵而至。
绿城、万科、滨江长久以来形成的三驾马车格局是否会被打破？大量新盘将在2017年集中入市，库存去化周期会不会反弹？2016年杭州土地市场屡创各板块新高，2017年土地市场还会延续高热吗？这些高价地，大量将在2017年上市，主城区将有多少单价“4万元+”的楼盘亮相？
猜想一：
杭州楼市三驾马车格局
是否会被融创打破
绿城、万科、滨江，在过去几年都牢牢占据杭州房地产市场前三把交椅。透明售房网数据显示，2016年杭州市区销售金额排名前十房企中，绿城、万科和滨江毫无悬念地蝉联前三。绿城以313.65亿元位居第一，万科和滨江并列第二，销售金额为219.69亿元。
从目前来看，要进入杭州楼市前三甲，200亿元是基本门槛。除了三驾马车，距离这个门槛较近的就是融创，去年融创以157.3亿元的销售额位列第四。2017年，弹药充足的融创，将会给前三强带来前所未有的冲击。
去年就公布了案名的融创时代奥城、玖樟台、涌清府以及溪涧堂，将是融创2017年攻城略地的先锋；融创在申花拿的高价地，也会在今年亮相；融创拥有40%股权的奥体核心项目信达中心预计在今年下半年上市。
除此之外，融创去年的一系列并购也令其如虎添翼。融科在杭项目、莱蒙水榭山、金成的西溪海、英特学府等诸多项目，都将纳入融创版图，扩大其在杭州市场的销售额。
从融创杭州项目地图上可以看到，其在售项目已达11个，未售项目也有7个之多，整体货值高达650亿元。且融创在高端市场极具竞争力，今年踏进200亿元的第一集团门槛，甚至冲进前三甲，均有不小的可能性。
再来看绿城、万科和滨江。滨江储备充足，2017年仅新项目就有6个，如滨江信达·壹品、滨江保利·翡翠海岸、滨江定安府等高端项目。对于维持滨江在杭州的地位，掌门人戚金兴信心十足。万科拥有第一集团中最多的续销项目，且新项目也不少。目前土地储备略显不足的是老大哥绿城，因而在去年的最后一场土地拍卖会上，绿城拼得颇凶，今年，绿城也必定会延续土地市场的进攻态势。而杨柳郡、梧桐郡、柳岸晓风等续销项目，以及建发凤起潮鸣、留下地块，将助力绿城维护江湖地位。
另一位潜在竞争者是融信。去年杭州的土地市场中，融信是仅次于央企信达的金主，拿地金额排名第二。虽然来杭不久，融信陆续独立开发或合作项目多达13个，大部分会在2017年亮相。根据其自己的测算，6个独立开发项目的可售货值达200亿元，他们给自己定的目标是保六争五。
除了市场地位的比拼，杭州大量单价超过4万元/m2的高端项目集中在这五家房企中，调控背景下，他们将在杭州豪宅市场这个不大的池子里争食，产品上的较量同样值得一观。
猜想二：
库存去化周期
会不会反弹
钱江晚报购房宝数据显示，截止到2016年12月31日，杭州市（不含富阳）的新建商品房库存为108523套。按2016年平均月成交套数计算，去化周期为6.7个月，住宅的去化周期更短，为4.2个月。
不过，去化周期是一个相对动态的概念，库存量增加的同时，每个月的销售量也在变。
2016年，杭州市区涉宅用地(宅地、商住用地)共成交80宗，总可建面积985.4万平方米，如果按照每套120平方米测算，这些项目全部入市，将有8万套左右的供应量。
潜在库存+显性库存，大致为18万套左右（中间有部分重叠），还有2017年一季度拿地的项目也有可能转化为当年库存。
而新政后，杭州新建商品房成交量明显下滑，住宅尤其明显。以2016年11月为例，商品房成交量为9734套，住宅成交3583套，下滑幅度惊人。
如果按照这个成交套数来测算2017年的消化周期，即使是库存量没有大幅的增长，但由于单月销售量明显减少，消化周期很有可能会被拉长。
猜想三：
近20个单价4万+新盘齐现
杭州高端市场争夺有多激烈
随着2016年不少板块楼面价不停被刷新，一个楼市新现象将出现：2017年，杭州会有大量单价超4万元/平方米的楼盘面市。
几个板块将成为集中供应区，最具典型性的为申花板块。
2016年年初以来，申花板块的楼面价就不停地在被刷新，天阳武林邸的楼面价为19695元/m2，目前在售均价已突破4万元/m2。而融信、首开&金茂、融创等地块仅楼面价就超过3万元/m2，可以肯定的是，这些项目售价都将达到5万元/m2。
再者，是豪宅聚集地钱江新城板块。目前已经公布案名的几个项目，例如信达滨江壹号、滨江保利阳光之星，从他们的拿地价格来看，售价基本都会突破5万元/m2。再加上市中心的绿城建发凤起潮鸣项目，2017年杭州楼市售价第一阵营已经显现。
此外，去年就已经有相当一部分4万+项目亮相，2017年也将成为它们的主销售年，譬如大家绿城·金麟府、绿城九龙仓柳岸晓风、金茂府、滨江锦绣之城、万科新都会1958等。
据统计，2017年杭州将有近20个4万+新盘面市，其中，4万~6万元/m2为主要价格区间，总价基本都在500万元以上，加上一堆４万+在售项目，市场的争夺不知有多激烈。
猜想四：
2017年土地市场
还会那么热吗
2016年，杭州楼市成交量呈现先扬后抑的状态，不过，土地市场却一直高歌猛进。有不少人提出疑问，2017年还有这么多房企会来拿高价地吗？土地市场还会继续疯狂吗？
1月19日，杭州市区将迎来2017年首场土拍，集中挂牌19宗共784亩地块，总起价达114.35亿元，其中有11宗为涉宅用地。其中翠苑、留下以及塘北单元的涉宅用地楼面起价已经超过2万元/m2，而余杭良渚街道三宗涉宅用地楼面起价超过16000元/m2。
可以看出，楼面起价做高、位置较好是现阶段土地出让贯彻的一个主要思路。为配合杭州楼市调控政策，2017年杭州将很有可能继续增加土地供应，来抑制房价过快上涨。
高地价已经将一些板块的想象空间预支，但仍不排除严重缺粮或新进入杭州的外来房企火中取栗。而一些资金实力雄厚的央企，可以通过长周期运作来规避项目短期风险。
而有的房企，如万科、融创等，由于土地储备丰厚，正等着逆周期操作，当土地市场降温之后再行进入抄底。
这样的博弈，谁将笑到最后？记者 孙晨
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