侠客岛：各地推g%NP?-??N 楼市何去何从
发布时间：2017/3/26 9:57:50 作者：佚名 点击：
没有一点点防备，一大波“严厉”的楼市调控新政就这样出现了——
3月17日下午，北京出台最新限购令——“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%；石家庄紧随其后，规定非本市户籍居民家庭限购一套房；市场还没反应过来时，广州深夜宣布，单身限购一套，连续社保3年变5年；郑州也跟着凑了一把热闹：18日起，补缴社保、个税也不管用了……
如果算上自2月28日起全国陆续宣布限购的城市，到今天为止，全国已经有16个城市启动升级了限购限贷措施。其中，环一线周边城市楼市，呈现出了政策明显趋严的特征。
北京
限购政策出台地如此紧锣密鼓，不得不说与春节后全国各大城市出现的涨价潮有关。尤其是北京，自进入3月以来，房价就和坐上了“窜天猴”一样，尤其是受到9月开学潮影响的学区房。还没有等到大家预测的“330”(历次楼市调控多在3月30日公布)，号称史上最严限购令横空出世，也从侧面印证了北京楼市确实到了不调控不行的地步。
春节过后，稿癌君身边的不少朋友开始了买房的节奏，打算趁着节假日后的房市冷淡，赶上去年房价上涨的最后一波车。尽管懊悔自己去年没有早行动，但是春节后北京二手房交易市场明显冷清的交易纪录，还是让稿癌君的朋友看到了希望。
没有想到，尽管北京建委的数据显示，整个2月全北京只成交了14416套二手房，比过去一年任何时间都低；但事实上，看房市场却分外火热。
不少朋友都向稿癌君讲述了自己亲历的“惊险抢房记”。A君所看的小区里，几乎每套房子都会同时碰上七、八组人在带看；有的房子还在去的路上，中介就接到了电话表示已经出售了；好不容易看上了一套，却被中介告知在他之前已经有三个客户交了意向金，建议他直接放弃；B君的遭遇更加离奇，看房的当天中介就约好了业主，然后和另一个业主在基本没有考虑的情况下上演了一波竞价。
在这种“感觉买不到房”的焦灼感下，A君和B君最后从看房到签约的时间，都没有超过半天。
侠客岛的小伙伴《中国经济周刊》从链家、麦田和我爱我家等房产中介处得知，从去年年底到今年春节过后，北京的二手房市场基本处于价格相对平稳的状态。虽然也时有成交价高过初始报价的情况，但总体来看，加价幅度仍然在同一地段内同等房型的单价范围内。
多家中介同时表示，多数客户属于改善型换房，加价的原因也是因为计划要买的房子出现了涨价，从而牵一发而动全身。这种情况在“连环单”中更为突出。
《中国经济周刊》了解到，比起刚需型住房或者改善型住房，北京的这波涨价主要出现在学区房交易中。根据北京市相关政策，北京幼升小入学采集信息从5月1日开始，3、4月份正好是很多家人最后的换房时间。正因为如此，北京学区房，尤其是西城、海淀等重点学区，普遍在这个月出现了15%以上的涨幅，普遍房价目前在每平米12万元左右，部分房价甚至涨到了20万元。与天价房价不匹配的是，由于学区范围内相应房屋房龄较久，于是出现了某小区地下室叫价400万，800万买一套老破小的情况。
学区房涨得凶，其他的房源也应声而动，于是3月刚过，北京的房价再次出现走势凶猛的迹象。
新政
新政的出台，无疑给火热的北京楼市泼了一盆冷水。
本次新政最令人关注的就是强化了差别化信贷政策，不但实施“认房又认贷”，还通过“一提一降”，进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时还降低了住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
也就是说，判定是不是购买首套房，既要看名下有没有住房，也要看有没有商业房贷或公积金房贷记录。
《中国经济周刊》注意到，根据目前中国人民银行给出的相关解释，房贷纪录不仅仅是北京市购房的房贷纪录，外地的购房纪录，包括购买商业住房的纪录都算。也就是说，如果你曾经有过贷款纪录，即使已经还清和在北京无房，再买房也算二套住房。
也就是说，对于很多在北京目前没有住房但是有贷款纪录的人来说，假设未来要购买一套1000万的住房，如果不考虑各种税费和评估折扣，那么首付的金额可能会从之前的350万直接增长到600万。对于不少人来说，可能短时间内不会冲动购房了。
317新政影响最大的就是目前价格波动最厉害的二手房市场。尤其可以预见的是，317新政将有效的抑制投机投资需求，再想要靠着大笔贷款来炒卖房子明显是不现实了。
在预计会有效打击炒房行为的同时，不少有改善性需求的买房者也会被此次政策波及到。之前“认房不认贷”的老政策中，在北京大量存在的“卖一买一”的改善性需求换房族会被认定为首套，他们的首付比例是35%，但是新政之后，这样的一套房换房族只要有贷款记录就被认定为二套房，并且首付比例增长到60%。而这样的换房者目前在北京二手房交易市场中占多数。
经济ke了解到，就在政策出来的昨天晚上，已经有不少中介在连夜加班，主要是联系已经签约的业主和买房者，统计有多少客户会被此次新政影响到，尤其是“连环单”客户。毕竟“930”出台后，不少合同都出现了受政策影响的解约情况。
除了首付比例提高，贷款期限同时也会影响到一批已经签约但还没来得及网签的业主，尤其是刚需型首套住房，大多数买房者都是将月供和贷款算到了自己能负担的极致。虽然现在具体细则仍未出台，但是贷款期限缩短相应也会提高月供比例，无疑加重了房贷负担。
入场
除了强化差别化信贷政策，在北京市住建委出台的相关文件中，稿癌君还注意到了另外一条规定。今年的北京市楼市将加大土地供应量。
前两天的岛文指出，2月公布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示，今年北京全市商品住宅用地供应计划安排260公顷，其中还包括83公顷的自主型商品房，土地供应与目前的住房需求出现了供需关系不平衡的情况，如此一来，北京的房价岂有不涨的道理？
此次调控应该也注意到了这一供求矛盾。住建委表示，今年以来，北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。到三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。
针对这260公顷，相关部门特别指出，今年260公顷的商品住宅计划供应量事实上是超过去年的实际供应量。
同时，还有20万套商品房在路上——来自于拿地未开工和开工未销售的房源。至于原因嘛，大家也清楚，主要是部分开发商囤地惜售，想要等到价格最合适的时候开盘，使得利润最大化。这个数字是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一旦这20万套商品房在多方措施下真正进入市场，应该也会在一定程度上效缓解目前北京市新建商品房不足的情况。
“经济ke”栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品。
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