杭州超2万户拆迁户涌入楼市？ 售楼处：gY20%
发布时间：2017/3/28 20:10:42 作者：佚名 点击：
浙江在线3月23日讯(浙江在线记者 王佳骏 徐叔竞) 沿着杭州麦德龙超市艮山东路店往钱潮路走，这条狭窄、杂乱而又熙熙攘攘的五堡社区主街，拆迁气息扑面而来，隔几步路就张挂着红条幅：“把握历史发展新机遇，喜迎钱塘江时代到来”、“准确丈量才能合理定价“、“带头丈量，带头签约，带头腾空”、“早日清退早得利，观望拖延一场空”……
五堡的征迁，是杭州2017这个拆迁大年的缩影。伴随着大量的城中村拆迁改造，也产生无数“拆迁致富”家庭。更有甚者，江湖上传说：年后杭州楼市这么热，都是因为拆迁户们在抢抢抢。
真相究竟如何？
今年杭州拆迁户在2万户以上
选择货币安置的拆迁户在增加
根据杭州各区公布的2017年城中村改造计划来看，今年的拆迁力度可谓空前：
江干区，今年计划拆迁的有：五堡、六堡、七堡、红五月，涉及3100多户，还有笕桥街道、黎明村及周边城中村、蚕桑、牛田、五福等7个社区。拱墅区，今年计划完成24个村的整村拆迁和拆整结合，拆迁5000户以上。萧山区，今年11个村整村拆迁和4个村零星征迁，拆迁户数达5845户。下城区，今年连片改造长木、沈家、草庵三村，涉及住户2400多户。还有上城区、西湖区、滨江区、余杭区、大江东的拆迁整治改造项目等，杭州主城区今年拆迁户即使保守估算也在2万户以上。
其实“拆迁户”只是一个通俗的说法，实际上根据房屋的土地性质不同分为两类。
一类是国有土地上的房屋拆迁，正式的叫法是“房屋征收”，其补偿方式是对房产证登记人补偿安置，与户口无关。杭州在2015年5月出台了《杭州市城市住宅房屋拆迁货币补偿的实施意见(试行)》，针对国有土地房屋征收项目，被征收人选择货币补偿的，最高给予原房评估价值42%的补贴和奖励。在这样的政策鼓励下，选择货币安置的征收户比例在增加，市住房保障和房产管理局做过统计，去年全市成功安置4846户家庭，其中选择货币化安置的达到一半以上，在望江单元凯旋路四期项目86户征收住户中，7成住户选择货币安置，其中75.8%另购商品房。
另一种是集体所有土地上的房屋，正式说法是“征地拆迁”，补偿分配面积大小与家庭人口相关。因各区各片各村情况千差万别，具体补偿标准是在《杭州市征收集体所有土地住宅房屋补偿货币化安置指导意见》的总则下，由各区因地制宜适当变动。原则上实施“1+X”综合安置办法，被补偿人可选择1套实物安置房，其余安置面积实行货币化补偿，鼓励被补偿人选择全部货币化补偿安置。
从公布拆迁到拿到真金白银
短则两三个月，长则半年以上
虽然今年拆迁户汹涌，但是，这2万多户拆迁户中，目前已拿到货币安置款的不多。
动迁包括前期宣传、动员、调查、核实、签约、搬迁、安置、补偿协商等一系列工作。比如五堡、六堡、七堡从去年底传出拆迁风声，今年1月17日召开拆迁改造动员大会，3月10日，五堡率先启动丈量工作。江干区政府的工作人员表示，3月31日前，五堡所有承租户、经营户都要搬离，接下来将进入签约腾空阶段。根据江干区政府计划，4月底完成五堡社区征收，6月底完成六堡社区征收；8月底完成七堡和红五月的征收。
五堡的拆迁进度属于快的。一些情况复杂的片区，整个拆迁征收流程会更长。如去年江干笕桥老街的房屋征迁，从3月启动摸底调查，到12月才启动签约。
那么，征收拆迁户通常要多久才能拿到拆迁款呢？根据情况的不同，拆迁补偿款有的是一次性领取，有的是分期，这会在拆迁补偿安置协议上约定。
比如市民陆先生的房屋，前两年因为修建德胜快速路的需要而被征收，在他出示给记者的征收补偿安置合同中，明确约定：在合同签订后7个工作日内，拿到收购价格总额的35%；在腾交房后7个工作日内，再拿到收购价格总额的45%；在办理完毕交易过户手续后7个工作日内，拿到收购价格总额的15%；在办理完毕户口迁出手续后7个工作日内，拿到收购价格总额的5%。
可见，从公布拆迁到拆迁户拿到真金白银的安置款，短则两三个月，长则半年以上。
售楼处和二手房市场上
拆迁户占比不到20%
来自拱墅区蔡马新村的小C，最近正在四处看房：“钱还没分到，不过房子可以先看起来，大不了首付少一点，到时再补上。”
难道最近的楼市行情，真的是拆迁户催热的吗？记者走访了几家拆迁片区周边的售楼处，得到的答案都类似——拆迁户不少，但放到总的比例中，最多也就20%左右，远远不如自住需求的比例。
中企艮山府位于江干区艮山西路与运河东路交叉口，离五堡不远，得到了不少附近拆迁户的青睐。置业顾问告诉记者，刨去限购前的投资客，最近一段时间来买房的拆迁户比例还不到20%。“因为我们是准现房，今年拆迁的客户基本可以直接入住，所以五堡一带的客户来看房的不少。”而艮山府目前单价每平方米3万元出头的价格，也为其赢得了不少人气。不过置业顾问也坦言，目前来买房的，二套改善客户占比最大，其次是自住兼投资的客群，拆迁户的比例还排在后面。
艮山府附近的融创涌清府最近将开盘。项目负责人说，从目前蓄客情况看，确实有一部分“拆迁改善类”客户，“原来的城中村品质较差，现在拆迁户手头上有了钱，他们希望住进理想的小区。”不过他也强调，拆迁户并非主力客群。
而位于萧山的新城香悦公馆，售楼处反馈的信息显示，客户中几乎没有拆迁户。
杭州我爱我家品牌总监周包军说，尽管目前二手房成交行情比较火，但买家中拆迁户并不多，“我们正打算下一步去这些拆迁区域驻点拓客。”分析拆迁户占比不高原因，周包军认为，现在杭州房价高了，拆迁户会好好掂量拿房和拿钱哪个更合算，“有些拆迁户虽然能拿到千万元左右的拆迁款，但其实这钱也只能买两套商品房。所以不少拆迁户还是选择拿安置房，其间租房过渡。”而且，“很多拆迁户以前靠租房收入就很不错，早几年已经买了商品房，如今也是限购人群了。”
拆迁户催热楼市？
这个锅，拆迁户不背
一位今年将完成拆迁的杭州城北某社区工作人员透露，根据他们对社区住户的初步调查，小区内有至少一半的住户希望拿到房子，而不是拆迁款，“我们社区所在的地段不错，要是货币分房，拿的钱可能只能在周边买一套品质房，但选择拿房子的话就不止一套；其次，也有人过惯了收租金的生活，突然没有房子了不适应。”
至于坊间传闻的拆迁户推动杭州房价和成交量，这位工作人员连连摇头笑道，“怎么可能，杭州拆迁户是不少，但相对城市总人口来说并不算多。当然，有些居民不愿意住回迁房的，选择了货币分房，一大家子的钱都拿去买房，听上去很豪气了，又或者是他本身条件就不错，只是因为拆迁户的身份比较特殊，所以才引起了大家的关注。”
一位不愿意透露姓名的拆迁户表示，现在房价高了，自己不会去当“接盘侠”，即使选择拿拆迁款，也会做些别的投资。
杭州双赢营销机构总经理章惠芳认为，现在杭州楼市这么火，主因不是拆迁户，而是因为很多刚需发现最近虽然调控不断，但房子却越发紧俏，并且在政府调控下，房价可能被低估，因此产生了抢房心理。之所以市场上传闻是拆迁户在买买买，只是因为拆迁是杭州当下的焦点，导致拆迁户买房行为被放大。
【延伸阅读】靠拆迁，他们真的是多房又多金？
“拆迁户是不是都能分到一千多万元，房价被他们抬高的吧？”“回迁房是不是很久以后才能拿到手？”“拆迁户不是跟暴发户一样吗？”随着今年农改居拆迁的大范围展开，杭州市井坊巷一直有这样的猜测。在一些人眼中，常常把拆迁户与多金、多房联系到一起，甚至不少人的眼光中有“羡慕、嫉妒、恨”。
不过，拆迁户是不是真的如传言所说这般？他们的生活到底是怎样的？房价真的是被他们抬高的吗？带着这些问题，记者采访了三位拆迁户，听听他们是怎么说的。
吴齐：租金比拆迁费更诱人
城东很多楼盘有我们的贡献
今年1月刚买进钱江府的吴齐，谈起拆迁的事，却异常平静。“外界在说我们都是千万富翁，我有些不理解，拆迁都按人头算，上有老下有小，平摊下来，并不多。”吴齐说。
不过买钱江府的钱并不是吴齐拿拆迁款买的，而是他多年租金的积蓄。
家住六堡的吴齐，早在2009年就收到关于拆迁的消息，但最终在去年11月才敲定拆迁事宜。“当时好像几个村都集中在一起，开了动员大会。预计今年4月底开始测量土地、统计人口，5月要动迁，6月正式拆迁。”
吴齐被拆的房子一共四层，一、二两层租出去，三、四两层自己住。对他而言，一年20万元租金比拆迁费更诱人。“一楼租给服装厂做店面，二楼给他们做仓库，出租一年将近20万元，收入稳定，像我们村好一点的，一年能租40万元~50万元，高的甚至能到80万元；如果是拆迁分房，我听说有的五六年都不一定能拿到手；如果光拿钱，估计也只能在市区好一点位置买一套半的房子吧。”
说起拆迁方案和赔偿金额，吴齐说现在还没确定的消息，但他已经决定拿房子。“至少一套150m2肯定要拿，如果可能看看是不是还能拿一套，剩下的货币安置。听说我们的安置房有可能在杭海路一带，位置也不错，想想也还是拿房子划算。”
去年，吴齐陆陆续续看了不少房子，城东新城的万科中央公园，七堡地铁口的杨柳郡，但最终还是选择了钱江府，“钱江府交付了，就带父母先住过去，租房子毕竟没安全感。那一带很多都是拆迁户在买，像杨柳郡和钱江府就有很多，我买的那幢楼，就我知道就有4套是拆迁户买的。”
徐叶：买新房不如炒股
考虑父母要回迁选择分房
在从事财务工作的徐叶看来，买新房实在不划算。他说：“投资回报率太低，除非房价还能大涨，但现在杭州房价已经在高位。”
作为六堡村民的徐叶，从出生到三十而立，太多回忆都在这里，已搬离近十年的他仍记得小时候这一带有大片的农田。2004年，跟着当时村里的潮流，自家的两层平房改建成了四层“大宅”，面积足有500m2左右。
说起拆迁，他丝毫不觉意外：“城市要发展，拆迁很正常，更远的九堡下沙早就拆了。”徐叶告诉记者：“虽然现在还没有正式出赔偿方案，不过大致已经了解到会按人赔偿，每人约170万元，我们家五口，另外独生子女还能多算一人，到时候会有1000多万元补偿款。”
拆迁补偿算是一笔巨款，如何去花就是一个需要全家讨论的大事了。徐叶说：“我是老股民了，原来是想全部拿现金来炒股，但父母不同意，他们想要一套回迁安置房，还想和原先的村民继续做邻居。所以，到时候会先满足父母心愿，余下的补偿款再拿去炒股。”
2008年，徐叶就已经搬出六堡，安家在滨江，用他的话来说：“年轻人大多成家后搬出去，五、六、七堡一带这些年住的主要还是租房的外来人员。”
据了解，目前五堡社区住户丈量工作已全部完成，六堡社区整体征收前期准备工作也已初步完成，接着还有即将启动的七堡和红五月社区。这个主城区最后一块沿江未开发地块，未来或最先尝到“国际化”甜头。
俞风：5月底搬，买房迫切
可新房买不到，二手房跳涨
说起拆迁后到底买不买房，萧山闻堰镇山河村村民俞风一肚子无奈，“之前不知道要拆迁，上个月才通知，5月底前就得搬了，所以这阵子不得不到处看房。”
大多年轻一辈早早买了房搬出去，但对俞风来说，过去生活在背山靠江的山河村，一家六口住着四层高400多m2的“独栋大宅”，还有前院后院，从未想过要买房。
“要早知道会拆迁，老早去买房了。去年9月以前，萧山还能买到1万元/m2左右的房子，今年基本要2万元/m2以上了。我们村大多数人跟我情况类似，都是临时要去买房子。
“拆迁”反而意味着生活品质要下降了。他给记者算了一笔账，我们村的拆迁赔偿每户200万元左右，以及每人可分配70多m2的安置房。但安置房交付要等好几年，而在杭州买到一家六口的大户型，总价都很高，而且一般住宅也不会有400多m2的面积，肯定是以前住得宽敞。”
不久前，俞风去看了位于滨江热盘金茂府，本想狠狠心买140m2户型，总价超过600万元。但托了一圈关系，发现根本买不到。
他也去看了二手房，“老人家年纪大了，不愿意搬太远，所以去看了闻堰镇上的郁金香岸小区，一套220m2左右的排屋，一开始说440万元，等再去谈的时候跳涨到460万元，前几天去谈的时候又变成480万元了。”
(应受访人要求，文中所提的吴齐、徐叶、俞风皆为化名)
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