“租购同权”学区房要不值钱？细则出台才有参考意义
发布时间：2017/7/28 23:24:19 作者：佚名 点击：
孩子上学问题如今是不少家庭的头等大事，学区房的价格在家长们的追捧之下越涨越高，如果租房也可以就近入学，那么学区房还是“宝贝蛋”吗？本周二，广州市政府出台了一份《加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称“广州方案”)的文件，其中“租购同权”的提法，被视为中国住房租赁史上里程碑式的新举措，然而该文件的相关细则最快要到今年8月底才会公布，当地一些业内人士则对此举能否顺利推行持保留态度。 紫牛新闻记者 马祚波
“广州方案”核心要点
一、租购同权——符合条件的承租人子女，可安排就近入学。
二、提高公积金租房提取额度—— 职工提取住房公积金支付房租的，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。
三、出租住房税收优惠——对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
四、增加租赁住房用地供应——将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积。
五、允许将商业用房改造成租赁住房——经批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行，改建后的租赁住房，不得销售。
两个时间点很关键：
8月底公布细则，2020年形成体系
文件解读
紫牛新闻记者在广州市政府的官网上看到，关于这份文件出台的背景是“为稳定房地产市场合理预期，促进房地产市场平稳健康发展，积极支持租赁住房方式，加快构建租购并举的住房体系”。文件中还提到，“到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系”，而关于“租购同权”的条款被放在了第一条的首要位置。
方案原文是这样说的：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。(市教育局牵头)”
该文件的相关细则最快今年8月底公布。
紫牛新闻观察
不难看出，“租购同权”的对象是有一定限制，包括：广州市户籍、人才绿卡持有人子女、符合积分入学条件的来穗随迁子女等，同时，还要求其监护人在广州无房、所租赁房屋为惟一居所，条件十分严苛。
目前，广州市就近入学的原则主要是这三个条件：房产证上是父母的名字；拥有广州市户口且孩子在入学地户口上的时间不低于两年；每套房只能让一个孩子就近入学，间隔五年方可重复使用。
相比之下，不必拥有产权、租房即可入学的“租购同权”，吸引力显然是相当大的。至于这项政策的出台时间，文件中要求“原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布”，令人期待。
◎当地人怎么看？
认为是个“噱头”，恐难落实
“今天上午我们还在开会讨论这个事，大家比较一致的看法是，很难落实。”广州裕丰地产资深营业经理袁秀光在电话的那一头直截了当，他对紫牛新闻记者解释说，之所以会得出这样的结论，主要是因为广州的教育资源与国内其他一线城市以及重点二线城市一样不够丰富。
袁秀光所服务的中介业务片区在天河北，按他的说法，这是广州市学位(学区)最好的区域。“就算你有房产，有户口，在入学时都会比较紧，别说那些租房的业主，无法想象会跟有产权证的一样同权”，袁秀光说，在他所属的区域里，有多所广东省重点中小学，比如龙口西小学、华阳小学、47中等等，没有电梯的20年以上的老旧房源，已经卖到4.6万-4.8万/㎡，5年内带电梯的房子可以卖到7万-8万/㎡，装修好一点的可以接近9万/㎡。今年3月，袁秀光说那是广州楼市最“疯狂”的时候，当时这一片区内一套20多平方米的学区房，卖出230万元，创下了单价之最。
至于租金方面，袁秀光告诉紫牛新闻记者，当地无电梯的两房月租金在3800-4000元左右，带电梯的可以租到4200-4500元，小区品质较好的也可以到7000元以上。“如果你问我，租购同权的政策出台，会不会带动租金上涨，我的答案是，难以落实！就算出台了，对租金的拉动幅度也不会超过10%”，袁秀光说。
为何不看好“租购同权”，他继续解释说，广州市的教育资源很不平均(这一点跟南京倒是很像)，有的区难以找到几所好学校，所以他觉得学区资源相对较差的地区，反而有机会落实“租购同权”，而重点地区，基本上“想都别想”。
“这可能是政府的一个‘噱头’吧，算是对中央要求发展租赁市场、租购并举思路的一个交代”，袁秀光说，“你要仔细看那份文件，里面提到‘租购同权’的具体细则要由各区教育部门制定，不是全市统一‘一盘棋’的”。
◎南京业内怎么看？
对学区房市场影响甚微，留住人才是关键
紫牛新闻记者注意到，广州市的“租购同权”昨天出台后，立即在南京房产圈引发热议，有人惊呼“学区房不值钱了”，甚至有人开始盘算，同一套学区房每年换一批租客，让更多的人享受学区的优势。
针对这次租购同权的政策，南京我爱我家执行总经理施建军认为，租购同权是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。在他看来，广州市这一举措的示范意义巨大，它意味着这项政策可能会在全国不少城市逐步落地。
“长期来看，租够同权如果能得到有效实施，对租赁市场的发展具有强大的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。”施建军指出，广州市的试点有一定的准入门槛，所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件，一方面，具有广州市户籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才绿卡的数量又非常有限，因此对学区房市场的影响并不大。
施建军认为，租购同权重点落实的对象应该是“新市民”，即流动人口和大学生。除了这两类群体，国内一线及重点二线城市的家庭并不存在显著的住房问题，目前来看，只有新市民符合条件，同时也应该是租房政策关注的对象。所谓租购同权，对于这些人而言，它的核心意义应该是能方便地办理居住证，不被房东随便驱赶，不被随便涨租金，只有这样，他们才有可能体面地在城市立足，从而有所发展，最终留在城市，才会逐步产生对学区的需求。
◎地产专家怎么看？
租房后购房才是目的，租购同权难保障
同策咨询研究部总监张宏伟认为，广州赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权，保障了特定人群在广州的公共服务权益，体现了一定的社会公平，但是实际操作中却很难“同权”。因为“同权”的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共资源配套两方面支撑，如果有一方面无法满足，那么，租购同权也就只是“镜中花水中月”。
首先，他认为满足租购同权要有足够多的租赁型住房。比如增加租赁住房用地有效供应，将其纳入年度土地供应计划，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。可以预计，今后广州租售并举“双轨”的推行理应是趋势，上海市也曾在今年7月4日推出过一幅“只租不售”的租赁住房用地，可以提供1897套租赁房源，不过，租赁住房推出后的实际效果如何还有待观察。
其次，有了租赁住房，还应该有充足的教育等公共服务资源配套，如果配套资源跟不上，那么，租购同权也很难保障，因为优质教育资源太有限，即便买了房子也不是谁都可以享受，何况是租房。
张宏伟告诉紫牛新闻记者，租购并举是一项长期政策，而租购同权则应是短期措施，不具有普遍意义，出台的原因更多是因为短期内城市化人口集聚和调控的需要，后者的特征可能更为明显。另外，不是所有城市都适合租购同权，类似北京、上海和深圳等城市因人口控制等因素就很难执行，大部分三四线城市倒是有较大的执行空间。
业内人士指出，短期内租房不是目的，租房之后再购房才是最终目的，对于还在推进城镇化的城市来说，通过租购并举和租购同权进一步吸引更多的人才，令他们能够落地生根，最终实现就业和购房居住，或许这才是关键。
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